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7 fausses idées sur la loi Malraux

Si la loi Malraux n’est pas destinée à tout le monde, notamment dans la mesure où la réduction d’impôt est concentrée sur 4 ans maximum, et nécessite donc un impôt suffisant pour absorber le gain fiscal, elle véhicule encore un certain nombre d’idées reçues, qui méritent d’être dépoussiérées. Voici 7 fausses idées sur la loi Malraux : 

[headline tag= »h2″ color= »color1″]Cela nécessite des investissements importants[/headline]

Souvent moins que certaines ventes en Duflot. A condition de sortir des grandes villes (où de toute façon il y a très peu de programmes Malraux, et où le ratio foncier/travaux est défavorable), il existe parfois des possibilités à moins de 200 K€.

[headline tag= »h2″ color= »color1″]Cela nécessite un apport[/headline]

Non, sauf si vous avez un problème d’endettement (taux d’endettement, âge très avancé, etc.). Il est d’ailleurs judicieux d’utiliser les intérêts d’emprunt pour défiscaliser les revenus fonciers.

[headline tag= »h2″ color= »color1″]Les loyers sont plafonnés[/headline]

Non. Sauf si vous sollicitez et obtenez une subvention (ANAH ou autre).

[headline tag= »h2″ color= »color1″]C’est le seul moyen de défiscaliser sans plafond[/headline]

Non, depuis 2009, la loi Malraux fonctionne en réduction d’impôt, avec une réduction de 30 ou 22% (selon les secteurs) d’un montant de travaux lui-même limité à 100 000 € par an, sur 4 ans au plus. La réduction d’impôt ne peut donc excéder 30 000 € par an. En revanche, pour un investisseur qui possède des revenus fonciers, il est possible de défiscaliser tous ses revenus fonciers, en optant pour une partie des travaux, voire la totalité, en déficit foncier.

Aujourd’hui le seul moyen de défiscaliser sans plafond passe par les Monuments Historiques.

[headline tag= »h2″ color= »color1″]Le ratio foncier travaux ne doit pas dépasser 40/60[/headline]

Absolument pas. D’un point de vue fiscal, rien ne limite le ratio travaux. Or pour les immeubles qui ne nécessitent pas des travaux très lourds, ce ratio sera mauvais, érodant de façon importante le pourcentage du gain fiscal. De même pour les villes importantes, si tant est qu’il y existe du Malraux, le foncier sera cher, avec un mauvais levier fiscal.

Et il faut savoir que les problèmes locatifs rencontrés ici ou là dans le neuf, généralement dans des banlieues repoussoir, ne concernent absolument pas les investissements Malraux, y compris dans des villes de taille modeste.

[headline tag= »h2″ color= »color1″]La rentabilité est faible[/headline]

La rentabilité locative oui, mais elle est doublée d’une création de trésorerie, avec le gain fiscal, importante et rapide. Pour optimiser l’opération, il convient de faire travailler cette trésorerie.
Et ceci peut se faire sans apport. Là où les placements strictement financiers nécessitent de la trésorerie.
S’y ajoute un patrimoine remarquable, et en parfait état.

[headline tag= »h2″ color= »color1″]Ces opérations sont chères[/headline]

Inévitablement, un immeuble entièrement restauré (ce qui n’a rien à voir avec une rénovation), avec souvent des parties communes importantes, sous le contrôle notamment d’un Architecte des Bâtiments de France, sera très sensiblement plus cher que les immeubles environnants, plus ou moins dans leur jus. Mais les locataires ne s’y tromperont pas, et l’entretien de l’immeuble ne sera ensuite qu’une formalité.

S’il y a lieu de comparer le prix de ces opérations, il convient de le faire avec les programmes neufs. Et ce avec des situations géographiques comparables (centre ville), ce qui est très rarement le cas du neuf. Si tel est le cas, on constatera généralement un prix du Malraux après gain fiscal inférieur au neuf. Pour des biens, entièrement refaits, dont la qualité n’a pas grand-chose à voir avec le neuf.

[headline tag= »h2″ color= »color1″]Ces opérations ne profitent qu’aux riches[/headline]

Les détracteurs de ces opérations vont-ils souvent se promener en banlieue le week-end, sur les dalles en béton ?

La France a un patrimoine tout à fait exceptionnel. Lors des 30 Glorieuses, d’énormes dégâts ont été faits dans nos coeurs de ville, abandonnés ou à l’inverse dévastés. André Malraux a voulu à la fois sauver ce qui pouvait l’être et redonner vie à ces coeurs de ville. Cette politique, financée par les particuliers, ne peut se faire sans une incitation fiscale forte. Tous les élus en sont conscients, ne serait-ce que parce que souvent leur territoire est concerné. Même si leur fâcheuse tendance à tout raboter fait qu’il y a de moins en moins de programmes Malraux, alors que beaucoup reste à faire.

Vous souhaitez en savoir plus sur nos programmes Malraux ?

Hugues de Tappie

Directeur de la rédaction