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Peut-on cumuler une opération Monument Historique et une défiscalisation Malraux ?

Vous avez déjà une opération Monument Historique en cours, qui vous génère actuellement de remarquables économies d’impôt. Pour autant, est-il judicieux d’envisager en plus une défiscalisation Malraux ? Ou l’inverse.

Deux principes fiscaux différents, et complémentaires

La loi Monument Historique repose sur le principe de la déduction fiscale : sous réserve de satisfaire à un certain nombre de contraintes, les travaux effectués dans un immeuble classé ou inscrit sont déductibles du revenu imposable, l’année de leur paiement, et ce sans aucun plafond.

La loi Malraux repose quant à elle sur le principe de la réduction d’impôt : sous réserve, là aussi, d’un certain nombre de contraintes, les travaux effectués dans un immeuble situé en secteur Malraux procurent une réduction d’impôt. Celle-ci est de 30% ou 22% des travaux, selon les secteurs, et ne peut excéder 30 000 ou 22 000 € de réduction d’impôt par an.

Si une défiscalisation Monument Historique permet de gommer n’importe quel impôt sur le revenu, son objectif n’est pas de ramener l’impôt à 0

Compte tenu de la progressivité de l’impôt sur le revenu (de ce fait la moitié des Français n’en paie pas, tandis que 1% des Français paie 37% de cet impôt), le fait de diminuer le revenu imposable (principe du MH) s’avèrera très fructueux pour les gros revenus, sans pour autant qu’il soit judicieux de ramener leur impôt à 0.

En effet, si un couple est imposé à 41% dès 143 K€ de revenu, avec deux enfants il est imposé à 30% de 64 K€ (53 K€ si pas d’enfant) imposables à 143 K€ imposables. Sur les revenus inférieurs à 64 K€, il est imposé à 14% pour partie, puis à 5,5% et à 0%.

Aussi, une défiscalisation Monument Historique sera optimisée en gommant les tranches à 41% et plus. S’il peut être judicieux de travailler aussi la tranche de revenus imposés à 30%, la réduction d’impôt induite en gommant les tranches à 14 et 5,5% serait trop faible pour justifier qu’on s’y attaque.

Moyennant quoi, toujours pour un couple avec deux enfants, une fois gommées les tranches à 41% et plus, il reste 28 816 € d’impôt.

Que faire avec cet impôt ?

Jusqu’à 30 000 € d’impôt, la loi Malraux permet de ramener l’impôt à 0

Si votre capacité de financement et d’épargne le permet, il peut alors être judicieux de cumuler un investissement Malraux à un achat Monument Historique.

Dans le cadre du dispositif Malraux 2014, la réduction d’impôt n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales (il en est de même, bien entendu, pour la défiscalisation MH), aussi, même si vous avez déjà d’autres réductions d’impôt, pour peu que vous adaptiez votre investissement Malraux à votre besoin, il vous sera facile de ramener à 0 votre reliquat d’impôt.

Rareté des programmes Malraux et Monument Historique

Un tel cumul peut d’autant plus se justifier que, si un investissement Monument Historique constitue le seul moyen de ramener à relativement peu de choses un très gros impôt, aussi important soit-il au départ, les programmes MH sont très rares, et amenés à l’être de plus en plus.

Aussi, il est le plus souvent illusoire de rechercher un programme Monument Historique répondant à votre souhait d’usage à terme ou à un choix affectif.

En revanche, le cahier des charges lié aux programmes Malraux permet à davantage d’opérations de ce type de voir le jour, et généralement pour des budgets inférieurs aux programmes Monument Historique.

Il sera alors parfois envisageable de conjuguer l’intérêt financier et des envies plus personnelles. Même si un investissement immobilier Malraux doit avant tout être fait dans un cadre, ne serait-ce que juridique et fiscal, extrêmement précis, qui en limite singulièrement le nombre, et qui exige de s’appuyer sur des spécialistes reconnus de ce type de montages.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction