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Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier : exemple à Melun (77)

Vous payez plus de 10 K€ d’impôt ? Le Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier est fait pour vous, en complément d’autres leviers fiscaux si votre fiscalité est élevée.

Et si vous avez des revenus fonciers, ce dispositif vous permet de défiscaliser non seulement sur les travaux, mais aussi sur le foncier, contrairement au Déficit Foncier classique.

Explications :

Le cumul de deux dispositifs défiscalisants

Rappelons que la loi Pinel permet une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% de l’investissement, selon la durée de location.

Le régime du Déficit Foncier (droit commun) permet de déduire de ses revenus fonciers les travaux réalisés. L’excédent éventuel remonte à hauteur de 10 700 € sur le revenu global, et s’il reste un surplus, il est reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir, permettant de défiscaliser ces derniers.

Le Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier

Ce dispositif fiscal conjugue les deux. A ce titre, il permet de bénéficier à la fois de la réduction d’impôt Pinel et de la déductibilité des travaux du régime Déficit Foncier.

Le tout dans un immeuble ancien entièrement restauré, le plus souvent en centre ville, comme c’est le cas dans notre opération de Melun (77).

La réduction d’impôt Pinel va porter sur le foncier et les travaux d’aménagements intérieurs.

Tandis que la déductibilité sur le revenu, liée au Déficit Foncier, concernera les travaux des parties extérieures. Cet avantage fiscal est immédiat, et échappe au plafonnement des niches fiscales. Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus le gain fiscal sera important. Il portera également sur la défiscalisation des loyers générés par l’opération.

Exemple à Melun

Située à 40 km au sud-est de Paris (25 mn en Transilien), la Préfecture de la Seine-et-Marne voit naître en son coeur un projet de ce type. Il porte sur la restauration de l’ancienne CCI, l’« Hôtel de Cravoisier », et sa transformation en 11 logements, avec terrasses, jardins, caves et stationnements.

– Mr et Mme Gaétan, trois parts, ont un revenu imposable de 160 000 €, dont 5 000 € de revenus fonciers. Ils ont de ce fait une Tranche Marginale d’Imposition de 41%, et un impôt de 35 486 €, plus 775 € de CSG.

– Ils acquièrent un 3 Pièces dont le budget global, après travaux, sera de 280 000 €.

– Là-dessus, le foncier représente 53 000 € et les travaux 227 000 €.

– Sur ce dernier montant, les travaux éligibles au Pinel comptent pour 170 000 € et ceux au Déficit Foncier pour 57 000 €.

– Moyennant une location de 9 ans, leur réduction d’impôt pour la partie Pinel s’élèvera à 40 140 €. Soit (53 000 + 170 000) x 18%.

– Ils passeront leurs travaux Défit Foncier sur 3 ans. Pendant cette durée, cela va leur permettre de gommer leurs revenus fonciers et d’imputer 10 700 € par an sur le revenu global. Le gain d’impôt sera de 19 311 € sur 3 ans (soit 15 700 x 41% x 3), plus 2 325 € de CSG.
Et il leur restera encore 9 900 € de déficit foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers deux ans de plus. Avec un gain fiscal et social supplémentaire de 5 593 €.
Soit un gain fiscal lié au Déficit Foncier de 27 229 €.

Gain fiscal global = 67 369 € (soit 40 140 + 27 229), sur 11 ans, dont deux de travaux.

Soit 24% de leur investissement. La même opération en Pinel seul génèrerait 18% de gain fiscal. Et ce uniquement une fois les travaux terminés.

En conclusion

La loi Pinel optimisée au Déficit foncier permet d’augmenter de façon très significative le gain fiscal du Pinel usuel. Rendant toute sa pertinence à cette loi, qui sinon plafonne à 2% de réduction d’impôt par an.

Elle permet aussi un gain fiscal immédiat, sans attendre la livraison.

En outre, elle présente l’énorme avantage de porter sur des biens situés en centre ville, de très grande qualité, voire avec des façades en pierre de taille, comme cette opération à Melun.

Il s’agit donc d’investissements patrimoniaux beaucoup plus valorisants que dans le Pinel neuf.

De ce fait, elle est susceptible d’intéresser tous les contribuables payant plus de 10 K€ d’impôt. Et, pour ceux très fortement fiscalisés, elle est parfaitement complémentaire d’une opération de type Monument Historique. En effet, là où ce dernier dispositif fonctionne entièrement en déduction fiscale, laissant toujours un reliquat d’impôt (sur les tranches peu imposées), le Pinel optimisé fonctionne essentiellement en réduction d’impôt, et permet donc de s’attaquer à ce reliquat.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction