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Programme de restauration Monument Historique au coeur du Mans

Après avoir sursis à sa décision, prévue pour 2015, Bercy vient de délivrer l’agrément fiscal de division pour notre programme de restauration Monument Historique au Mans : l’ancien Couvent de la Visitation.

Nous avons donc le plaisir de relancer la commercialisation de cette opération, remarquable à bien des égards, pour une défiscalisation sur les revenus 2016.

Situé sur la place centrale du Mans, classé, le Couvent de la Visitation fut édifié entre 1714 et 1723. Il constitue un exemple remarquable d’architecture conventuelle classique, avec son couvent, sa chapelle des moniales et son église. A ce titre, il possède notamment un cloître, dont les arcades aujourd’hui murées vont retrouver leur architecture originelle. Ainsi qu’une magnifique galerie au premier étage, un escalier monumental en pierre particulièrement élégant, et un autre en bois. Ces éléments intérieurs faisant aussi l’objet d’un classement.

Le projet de restauration Monument Historique

– Le projet de restauration porte sur 40 appartements, du T1 au T4, entre 25 et 95 m2.

– Environ 80% de travaux déductibles, dès 2016. A partir de 94 K€ de travaux.

– Parkings souterrains, neufs

– Situés au coeur même de la ville, les logements bénéficieront en outre du tramway, avec un arrêt juste à côté.

– Budget travaux ferme, garanties locatives.

La loi Monument Historique

Rappelons que, sous conditions, les travaux de restauration d’un Monument Historique sont intégralement déductibles du revenu. Ils s’imputent en priorité sur les revenus fonciers, et le solde sur le revenu global, sans aucune limitation. Même chose pour les intérêts d’emprunt, y compris ceux du foncier. La loi Monument Historique est la seule loi de défiscalisation totalement déplafonnée.

Exemple chiffré d’investissement

Mr et Mme B, un enfant, ont un revenu fiscal de 240 K€ A ce titre, ils paient 70 K€ d’impôt et ont 96 K€ imposés à 41%, leur tranche marginale.

Ils se positionnent sur un logement à 266 K€, foncier plus travaux, hors parking. Cela représente 210 K€ de travaux déductibles. Ils vont passer leurs travaux sur 3 ans, soit 70 K€ par an. De la sorte, leurs travaux seront intégralement déduits d’un revenu imposé à 41%, dès 2016.

Leur gain fiscal sera donc de 86 K€, soit 210 x 41%. Plus celui lié aux intérêts d’emprunt.

La ville

Préfecture de la Sarthe, la ville du Mans compte 145 000 habitants, tandis que son aire urbaine en totalise 322 000.

Labellisée « Ville d’art et d’histoire« , elle possède l’enceinte romaine la mieux conservée de tout l’ancien empire. Toutefois Le Mans est avant tout la cité historique des Plantagenêt, avec encore 20 Ha de ruelles pavées, loties en maisons à pan de bois et hôtels Renaissance. Et elle abrite nombre d’édifices religieux de premier plan. La ville est d’ailleurs candidate au Patrimoine mondial de l’Humanité (UNESCO).

Par ailleurs, Le Mans bénéficie d’une économie dynamique, industrielle et tertiaire, boostée par la présence du TGV dès 1989, qui la met à 55 mn de Paris, avec 30 dessertes quotidiennes. Ligne qui va être encore améliorée, avec son prolongement TGV jusqu’à Rennes dès 2017. D’ores et déjà un nouveau quartier d’affaires pousse près de la gare. Et l’agglomération est au carrefour de trois autoroutes.

La ville accueille de nombreuses industries réparties en cinq grands domaines : électronique, mécanique et automobile, BTP, agroalimentaire et plasturgie. Trois technopoles et trente zones industrielles et commerciales structurent l’implantation économique. Le tertiaire domine désormais l’économie locale, avec de grands groupes comme MMA ou Groupama. Aujourd’hui la ville compte un millier de cadres de plus qu’il y a 10 ans.

Bien entendu, Le Mans ce sont aussi les 24H, la plus grande course d’endurance au monde, avec ses 260 000 visiteurs.

En conclusion

Dans un contexte de pénurie de programmes Monuments Historiques, cet édifice majestueux constitue une opportunité rare, au coeur même d’une grande ville située à moins d’une heure de Paris, avec un remarquable ratio foncier/travaux et des budgets très accessibles.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction

Pros

  • 80% de travaux déductibles du revenu, sur un à trois ans
  • Seule loi permettant de défiscaliser sans aucun plafond
  • Edifice particulièrement majestueux
  • Hypercentre du Mans
  • Tram au pied + Parkings souterrains
  • 55 mn de Paris