Jedefiscalise.com - Spécialiste des lois Malraux et Monuments Historiques

Colloque sur les investissements Monuments Historiques

Ci-dessous l’intervention d’Hugues de Tappie, du cabinet Jedefiscalise.com, lors du colloque tenu au Palais de Justice de Paris le 21 novembre 2016 sur « Les opportunités d’investissement dans les Monuments Historiques et les biens immobiliers anciens protégés en France et en Italie ».

 

Thème de l’intervention d’Hugues de Tappie :

Exemple chiffré d’investissement Monument Historique avec levier fiscal.
Colloque sur les investissements Monuments Historiques – Intervention d’Hugues de Tappie
Avant de faire un focus sur le levier fiscal qui accompagne les investissements Monuments Historiques, vous me permettrez de faire un rapide survol des enjeux liés à ces bâtiments.

1913, création du régime de protection des Monuments Historiques en France.

103 ans plus tard, nous avons quelque 44 000 Monuments Historiques, dont un quart sont classés, et les autres inscrits.

La moitié appartient à des propriétaires privés, transformés de fait en « Conservateurs bénévoles », 43% aux communes, 4% à l’Etat, et le reste aux collectivités départementales et régionales et aux établissements publics.

Il ressort d’une étude du ministère de la Culture que la restauration et l’ouverture au public de nos monuments, au sens large, entraînent des retombées évaluées à 21 milliards d’euros, et représentent plus de 500 000 emplois directs et indirects.

Quant on sait qu’en 2016 l’Etat consacre en tout et pour tout 313 millions au patrimoine monumental bâti, face à l’ampleur de la tâche pour maintenir en état ou restaurer ce patrimoine remarquable, il est clair qu’une incitation financière s’impose pour soutenir les propriétaires privés.

Ce que le législateur a admis, dès 1964.

En effet, pour peu que le bien génère des recettes – ce qui passe par une ouverture au public ou une location du bien, la totalité des travaux de restauration est déductible du revenu.

En l’absence de recettes, la moitié de ces travaux est déductible.

Depuis plus de cinquante ans, cette déductibilité fait l’objet d’une unanimité de nos politiques.

Et pourtant, la part des Monuments Historiques considérés comme défectueux ne cesse de croître : de 32% en 2003 elle était passée à 41% en 2007. Tous les ans la situation ne fait qu’empirer.

Pour ne rien arranger, depuis 2009 la mise en copropriété de ces édifices est soumise au bon vouloir de Bercy. Me Rivière, qui assure la maîtrise d’œuvre juridique de toutes nos opérations, aura tout à l’heure l’occasion de développer ce point. Or cette mise en copropriété est très souvent la seule possibilité de sauver ces bâtiments.

Je m’explique.

Si les propriétés et châteaux ont rarement vocation à être divisés et se maintiennent vaille que vaille, grâce à l’opiniâtreté de leurs propriétaires, nombre de biens classés ou inscrits situés en cœur de ville appartiennent à des organismes publics ou parapublics.

Très souvent, ces organismes n’en ont plus l’usage et n’ont plus les moyens de les entretenir. Si bien qu’ils sont totalement à l’abandon, et n’en finissent pas de se dégrader.

Le plus souvent il s’agit là d’anciens couvents, hospices et autres prieurés de toute beauté, récupérés comme biens nationaux à la Révolution, puis transformés en prisons, casernes, hôpitaux, voire tribunaux, avant de se révéler inadaptés et d’être désertés.

Parmi les très rares possibilités de survie – car il s’agit bien de survie, de ces biens, figure la reprise par un marchand de biens, doublé d’un spécialiste de la restauration, en relation avec différents investisseurs privés. Alors seulement ces édifices remarquables pourront continuer à défier le temps, à travers une nouvelle destination.

Pour ce qui est des investisseurs, ils acquièrent un lot de copropriété, dans un Monument Historique en coeur de ville, appelé à être entièrement restauré.

Après trois ans de travaux, strictement conduits – nous travaillons actuellement sur un projet avec Mr Perrot, qui nous parlera tout à l’heure de son activité d’Architecte en Chef des Monuments Historiques, et contrôlés par un Architecte des Bâtiments de France, ces investisseurs mettront leur appartement en location.

En contrepartie de leur investissement et de la restauration complète de l’édifice dans les règles de l’art, ils bénéficient de la déductibilité des travaux de leur revenu imposable.

Déductibilité qui intervient sur trois ans maximum, le temps des travaux. Ceci ajouté au fait que ce type de travaux a nécessairement un coût élevé fait que ce type d’opération n’est envisageable que par des contribuables fortement imposés.

En effet, d’une part, plus leur taux marginal d’imposition est élevé, plus leur gain fiscal sera important. D’autre part, il convient que leur revenu soit suffisant pour absorber le montant annuel de travaux, et ce dans une ou plusieurs tranches d’imposition élevées, généralement 41% et plus.

Comme nous l’avons vu précédemment, ces opérations portent sur des Monuments Historiques à l’abandon, et inutilisables en dehors de ce type de schema. Aussi, même en cœur de ville, le prix d’acquisition sera très modique. De telle sorte que le budget global présentera souvent un ratio foncier/travaux de l’ordre de 20/80.

Ainsi, pour un investissement de 100, 80 seront déductibles du revenu.

Généralement, les budgets se situent entre 200 et 500 000 € par logement, après travaux. Si l’on prend un appartement moyen de 300 000 € après restauration complète du bâtiment, cela représente donc 60 000 € pour la partie foncier et 240 000 € de travaux, déductibles.

Un investisseur qui imputera ces travaux sur une tranche marginale de 41% aura donc droit à 98 400 € d’économie d’impôt. Contrepartie de sa contribution directe et indispensable à la sauvegarde et à la nouvelle vie du Monument Historique.

Précisons que, malgré ce levier fiscal, ces opérations sont rares. Cela tient à leur complexité sur le plan juridique et fiscal, ainsi qu’à l’équilibre économique qui reste difficile à trouver malgré l’incitation fiscale. Et très peu d’opérateurs sont à même de les engager, du moins en toute sécurité pour l’investisseur. Pour ce qui est de notre cabinet de gestion de patrimoine, Jedefiscalise.com, nous travaillons exclusivement avec le Groupe François 1er, spécialisé dans ce type de restauration.

Suivent des exemples concrets de réalisations – slides 9 à 14, ci-dessus.
A travers ces quelques exemples, vous aurez pu constater que, outre le très important levier fiscal et le rendement locatif qu’ils en tirent, nos investisseurs font un choix : plutôt que celui du neuf qui, dans 10 ans, sera vieux, celui du très bel ancien, qui lui jamais ne sera vieux.

Intervenants du colloque :

  • Gabrielle Allemanno, Directeur adjoint de l’agence des Impôts italienne.
  • Philippe Toussaint, Président des Vieilles Maisons Françaises.
  • Alain-Charles Perrot, Architecte en Chef des Monuments Historiques.
  • Isabelle Anatole-Gabriel, Chef de l’unité Europe-Amérique du nord du Centre du Patrimoine mondial de l’UNESCO.
  • Hugues de Tappie, Conseiller en gestion de patrimoine.
  • Olivier de Chabot-Tramecourt, Directeur Général du Groupe Mercure.
  • Vianney Rivière, Avocat au Barreau de Bordeaux.
  • Ettore Battelli, Professeur de droit privé, Université de Rome.
  • Colloque animé par Martina Barcaroli, avocat aux Barreaux de Paris et de Rome.