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La défiscalisation Malraux 2013 est-elle faite pour vous ?

Instaurée à l’initiative d’André Malraux en 1962, il y a 50 ans, dans un contexte où la politique de la table rase faisait des ravages dans les coeurs de ville, la loi Malraux avait pour objectif de sauver des quartiers entiers, témoins d’un habitat de toute beauté mais souvent délabré, et de redonner vie à ces centres-villes.

Beaucoup a été fait, mais plus encore reste à faire, et aux premiers secteurs sauvegardés ont été ajoutés en 1983 des ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural et Paysager), puis en 2010 des AVAP (Aires de mises en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine).

Afin d’inciter les propriétaires à investir et à réhabiliter les immeubles de ces quartiers, une fiscalité Malraux spécifique a été mise en place. D’autant que les travaux de restauration de ces bâtiments doivent impérativement aboutir à une restauration complète de l’immeuble, et répondre à des normes particulièrement coûteuses, sous le contrôle d’un ABF (Architecte des Bâtiments de France).

Jusqu’en 2009, les travaux étaient déductibles du revenu imposable, au même titre que pour les Monuments Historiques. Aussi, il convenait d’être imposé dans les tranches supérieures pour faire jouer le levier fiscal.

Depuis 2009, le Malraux nouveau régime obéit au principe de la réduction d’impôt.

De ce fait, pour une défiscalisation Malraux 2013, le gain fiscal est le même pour tous les contribuables.

Dès lors que leur impôt est suffisant pour absorber ce gain. D’autant que, s’il existe une souplesse pour le séquencement de la défiscalisation (sauf en VIR Malraux – Vente d’Immeuble à Rénover), si sur une année le gain fiscal excède l’impôt dû, il n’est pas reportable.

En secteur sauvegardé, la réduction d’impôt est de 30% du montant des travaux, étalés sur 4 ans maximum, et en ZPPAUP ou dans une AVAP elle est de 22%.

Il ne peut être passé que 100 000 € de travaux par an, ou alors le solde passe en déficit foncier, reportable 10 ans sur des revenus fonciers.

La réduction d’impôt Malraux peut donc atteindre 30 000 € dans un cas, 22 000 € dans l’autre.
D’autant que la loi Malraux 2013 n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales, pour les PC (Permis de Construire) postérieurs à 2012.

Cette réduction d’impôt sera donc insuffisante si votre impôt est supérieur à 50 K€. Il faudra alors se tourner vers la défiscalisation Monument Historique.
En revanche, s’il se situe entre 20 et 40 K€, un investissement Malraux vous permettra de gommer la totalité de vos impôts, pour peu que vous ayez quelques autres réduction mineures, puisque la défiscalisation Malraux 2013 échappe au plafonnement global.

Tout en vous constituant un patrimoine d’exception, en coeur de ville.

En deça de 20 K€ d’impôt, le gain fiscal, concentré sur 4 années au plus, ne sera pas utilisé en totalité.
Il vaudra alors mieux se tourner vers des solutions alternatives, qui permettront aussi des investissements moins lourds.

Dans les programmes Monument Historique, le « ticket d’entrée » est généralement lourd, notamment parce qu’ils comportent souvent beaucoup de parties communes et ne se prêtent pas facilement aux aménagements en appartements.

Les programmes Malraux s’appuient eux sur des immeubles toujours dédiés à l’habitation. Ainsi ils permettent habituellement des montants d’investissement moindres. Pour autant, la pierre n’est pas le parpaing, aussi il est inutile de chercher un investissement Malraux au prix d’un studio en banlieue.

Dans le choix, limité, des programmes, il conviendra d’être vigilant sur le ratio foncier/travaux.

En effet, seuls les travaux donnent droit à la réduction d’impôt.

Plus le foncier sera élevé, plus la réduction sera faible. De ce fait, et pour peu qu’elles offrent ce type d’opportunité, les grandes villes s’avèreront décevantes d’un point de vue financier.

Pour vérifier si votre situation rend pertinent l’achat d’un bien dans un programme Malraux, nous vous proposons d’effectuer une simulation Malraux.

Hugues de Tappie

Directeur de la rédaction