Loi Pinel ancien optimisée au Déficit Foncier

Loi Pinel ancien optimisée au Déficit Foncier

Header650-LabauleLoi Pinel ancien optimisée et/ou Déficit Foncier : pour qui ?

La loi Pinel ancien optimisée au Déficit Foncier s’adresse à tous les contribuables payant plus de 10 000 € d’impôt. Pour ceux avec une fiscalité importante, elle fournira un excellent levier fiscal et patrimonial, en complément d’autres leviers. Pour ceux avec des revenus fonciers, elle peut s’avérer plus intéressante que le Déficit Foncier usuel.

Le régime du Déficit Foncier (droit commun), utilisé seul, est quant à lui réservé à ceux qui possèdent des bénéfices fonciers.

Principaux avantages de la loi Pinel ancien et/ou Déficit Foncier

La loi Pinel ancien permet une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement.

Le régime du Déficit Foncier permet de déduire les travaux de ses revenus fonciers, et d’imputer 10 700 € sur son revenu global.

La défiscalisation Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier permet de cumuler les deux.

Principe de la loi Pinel ancien

La loi Pinel ancien porte sur des immeubles anciens réhabilités. Le plus souvent en centre ville.

En fonction de la durée de location, la réduction d’impôt sera de 12, 18 ou 21% de l’investissement global (foncier + travaux). La loi Pinel est détaillée sur notre page dédiée.

Principe du Déficit Foncier

Le régime de droit commun du Déficit Foncier s’applique aux travaux d’entretien, d’amélioration ou de restauration dans un immeuble locatif ancien.

Il ne comporte aucun avantage fiscal lié au foncier.

Les travaux sont déductibles des revenus fonciers, dès qu’ils sont payés, et, s’ils excèdent ces derniers, sont reportables à hauteur de 10 700 € sur le revenu global.

L’excédent éventuel est reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir, et permettra donc d’en défiscaliser une partie.

Ce régime est réservé aux contribuables possédant des bénéfices fonciers.

Principe de la loi Pinel optimisée au Déficit Foncier

Le Pinel réhabilité optimisé au Déficit Foncier permet de bénéficier :

– D’une part de la réduction d’impôt Pinel. Celle-ci porte sur le foncier et les travaux d’aménagements intérieurs.

– D’autre part de la déductibilité sur le revenu liée au Déficit Foncier. Celle-ci porte sur les travaux des parties extérieures. Cet avantage fiscal est immédiat, contrairement à celui du Pinel, et il échappe au plafonnement global des niches fiscales. Il sera d’autant plus important que la tranche marginale d’imposition de l’investisseur sera élevée. Il permet en outre de défiscaliser pour partie les revenus fonciers que va générer l’opération.

La durée de location peut se limiter à 6 ans, avec un gain fiscal optimisé.

Loi Pinel optimisée au Déficit Foncier : conditions à respecter

Type de biens éligibles : logements réhabilités ou locaux transformés.
Il s’agit :

– Des logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence, faisant l’objet de travaux de réhabilitation pour y remédier.

– Des locaux affectés à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logements.

L’achèvement des travaux doit être réalisé au 31/12 de la deuxième année suivant l’acquisition.

Les logements livrés doivent bénéficier du label énergétique HPE rénovation 2009 ou BBC 2009. A défaut, respecter la norme RT 2012 pour au moins 2 des 4 catégories suivantes :

– Isolation toiture ou murs extérieurs.
– Fenêtres
– Système de chauffage.
– Système de production d’eau chaude sanitaire.

Le Pinel réhabilité/transformé optimisé au Déficit Foncier obéit aux contraintes d’enveloppe (pour la partie Pinel seulement), de loyer, de ressources du locataire et de durée de location inhérentes à la loi Pinel, et visibles sur notre page dédiée à cette loi.

Plafonnement global : Défiscalisation Pinel optimisé au Déficit Foncier

Comme toutes les réductions d’impôt choisies (sauf les investissements Monuments Historiques et la défiscalisation Malraux), la réduction d’impôt générée par un investissement Pinel optimisé s’inscrit dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000 €, hormis le Pinel Outre Mer, le Girardin et les SOFICA.

En revanche, le déficit foncier lié aux travaux des parties extérieures échappe à ce plafonnement.

Les textes de référence sur la loi Pinel optimisé au Déficit Foncier

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Exemple d’opération

  • Profil : Marié, un enfant
  • Revenus fonciers : 5 K€/an
  • Taux marginal d’imposition : 41%
  • Opération :

    – Investissement T4 centre ville
    – Location 9 ans
    – Foncier 155 334 €
    – Travaux parties intérieures : 154 432 €
    – Travaux parties extérieures : 51 477 €

    – Avantage fiscal Pinel seul : 54 000 €

    – Avantage fiscal Pinel optimisé au DF : 81 426 €

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