Impôt 5 000 à 10 000 € / Robien – Borloo – ZRR

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un logement, neuf ou ancien réhabilité. Obligation de location pendant 9 ans. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
Obéit au principe de la déduction fiscale, à travers un amortissement correspondant à 50% de l’investissement sur 9 ans, soit 6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans.
L’amortissement prend effet le mois de l’achèvement des travaux.
Le déficit constaté sur cette opération est imputé sur d’éventuels autres bénéfices fonciers et sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Les loyers sont plafonnés.
- Notre avis :
Quoique nécessitant un taux d’imposition significatif pour générer une réelle économie d’impôt, celle-ci ne peut excéder 4 280 € par an, pour un taux d’imposition à 40% (voir Actualité fiscale, page Nos services). Sauf pour les contribuables ayant déjà des bénéfices fonciers.
Par ailleurs, exception faite de l’ancien, les plafonds de loyer ne sont généralement pas compatibles avec les emplacements les plus recherchés.
Aussi, ce type d’opération est surtout réservé à des personnes possédant déjà des bénéfices fonciers, ou moyennement fiscalisées et recherchant un placement pierre.

- Principe de fonctionnement :
Transformation en logements de locaux non affectés à l’habitation. Obligation de location pendant 9 ans. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
Le foncier et les travaux de transformation s’amortissent alors comme en Robien neuf. En revanche, les travaux dits d’amélioration s’amortissent à hauteur de 100%, à raison de 10% par an pendant 10 ans, à compter de la livraison.
Les travaux dits de réparation sont quant à eux intégralement déductibles d’éventuels revenus fonciers, et du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et ce dès l’année de paiement. Les loyers sont plafonnés.
Dans l’hypotèse où une partie du bien est classée Monuments Historiques ou inscrite à l’ISMH, la partie classée bénéficie de surcroît du régime fiscal des Monuments Historiques.
- Notre avis :
Le Robien transformé permet un gain fiscal plus important et plus rapide qu’en Robien neuf.
Par ailleurs, les biens concernés présentent souvent l’intérêt de se situer en centre ville.

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un logement, neuf ou ancien réhabilité. Obligation de location pendant 9 ans. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
Proche du ROBIEN. L’amortissement peut aller jusqu’à 65% de l’investissement sur 15 ans.
Identique au Robien les 9 premières années, il peut être prolongé de 6 ans, à hauteur de 2,5% par an. Les revenus locatifs bénéficient d’un abattement de 30%.
En revanche, les plafonds de loyer exigés sont plus faibles d’environ 20% et les ressources du locataire sont plafonnées.
- Notre avis :
Quoique nécessitant un taux d’imposition significatif pour générer une réelle économie d’impôt, celle-ci ne peut excéder 4 280 € par an pour un taux d’imposition à 40% (voir Actualité fiscale, page Nos services). Exception faite des contribuables ayant déjà des bénéfices fonciers.
Par ailleurs, les plafonds de loyer limitent considérablement les possibilités d’emplacement.
Aussi, ce type d’opération est surtout réservé à des personnes possédant déjà des bénéfices fonciers, ou moyennement fiscalisés et recherchant un placement pierre dans un secteur peu valorisé.

Même optimisation fiscale que dans le cas du Robien transformé.

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un logement neuf dans une résidence de tourisme située en « Zone de Revitalisation Rurale ». Location à un exploitant pendant 9 ans minimum. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
Obéit au principe de la réduction d’impôt, adapté à tous types de contribuables. Pour un couple, la réduction d’impôt est de 25 000 € maximum, étalés sur 6 ans, soit 4 167 € par an. La moitié pour un célibataire. La réduction prend effet l’année de l’achèvement de l’immeuble.
La TVA est récupérable. Toutefois, si le bien est revendu avant 20 ans, elle doit être reversée au prorata temporis.
- Notre avis :
Permet de bénéficier d’une économie d’impôt en se constituant un patrimoine de loisir.
Cependant, le gain fiscal ne représente qu’une faible part de l’investissement, et la résidence doit être de grande qualité pour se différencier d’un marché de la revente où l’on trouve des prix très inférieurs au neuf.