Impôt > 35 000 € / Malraux – Monuments Historiques – LMP – Girardin One shot

- Principe de fonctionnement  :
Rénovation d’un immeuble à usage d’habitation situé dans un périmètre sauvegardé ou protégé (ZPPAUP).
Location pendant 6 ans. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
Obéit au principe de la déduction fiscale, particulièrement adaptée aux contribuables ayant une part importante de leur revenu dans la tranche à 40% (voir Actualité fiscale, page Nos Services).
Pour les autres, ce choix n’est pertinent que si l’aspect patrimonial constitue une priorité.
Les travaux réglés par l’investisseur sont intégralement déductibles du revenu global et sans plafond. Selon le lieu et l’immeuble, ils peuvent représenter jusqu’à 90% de l’investissement total.
La défiscalisation est immédiate, et peut s’étaler entre 1 et 3 ans.
- Notre avis :
Malgré des rendements locatifs peu élevés, ces investissements sont incomparables pour générer de la trésorerie (gain fiscal rapide et non plafonné) et constituer un patrimoine exceptionnel, parfaitement liquide à moyen terme.

Mécanisme comparable au Malraux; toutefois seule la qualité intrinsèque de l’immeuble est déterminante pour l’administration, et non son emplacement. La durée de location est ramenée à 3 ans et les intérêts d’emprunt sont déductibles non seulement des revenus fonciers, mais aussi du revenu global.

- Principe de fonctionnement :
Via une SNC, prise de participation dans des investissements industriels outre-mer, à fonds perdus. Nécessite de la trésorerie.
- Fiscalité :
Obéit au principe de la réduction d’impôt, adapté à tous types de contribuables. En pratique, l’apport année N d’un montant de 80 permet d’effacer l’année N+1 un impôt de 100.
- Notre avis :
Ne génère aucun patrimoine, mais permet de réduire, voire supprimer, son impôt. Peut s’utiliser en complément d’une autre opération.

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un bien immobilier, neuf ou ancien, loué meublé et générant plus de 23 000 € de recettes par an. Outre l’habitat meublé individuel, la défiscalisation LMP peut porter sur des résidences de service, qu’elles soient d’affaire, hôtelières, de tourisme, pour étudiants ou pour personnes âgées (MAPAD, EHPAD).
Cela nécessite un investissement global supérieur à 450 000 €. Peut difficilement se faire sans apport, compte tenu du gain fiscal limité et du montant des financements.
- Fiscalité :
Obéit au principe de la déduction fiscale, particulièrement adaptée aux contribuables ayant une part importante de leur revenu dans la tranche à 40% (voir Actualité fiscale, page Nos Services).
Toutefois, le montant déductible du revenu représente généralement moins de 20 % de l’investissement.
Le gain fiscal provient surtout de l’amortissement, qui permet de défiscaliser les revenus locatifs sur une période prolongée, et, dans le cas de résidences de service neuves, de la récupération de la TVA.
- Notre avis :
Produit essentiellement « retraite », car :
- L’impact sur l’impôt sur le revenu est marginal, compte tenu du montant de l’investissement.
- Peu liquide, sauf dans l’immobilier traditionnel, d’habitation.
Par ailleurs, le locataire est souvent un professionnel exploitant des résidences de service. Sa capacité à verser les 23 000 € de loyer minimum est déterminante pour la non remise en cause du statut LMP.