Impôt 5 000 à 10 000 € / Scellier - LMNP – ZRR

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un logement, neuf ou ancien réhabilité. Obligation de location pendant 9 ans. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
La loi Scellier obéit au principe de la réduction d’impôt. Les biens acquis en 2009 ou 2010 donnent droit à une réduction d’impôt de 25% de l’investissement, ceux acquis en 2011 ou 2012 à une réduction de 20%. Le dispositif s’arrête en 2012. La réduction d’impôt est plafonnée à 75 000 € sur 9 ans. Elle est d’un 9ème chaque année, et est soumise au plafonnement global des niches fiscales. Les loyers sont plafonnés et toutes les zones ne sont pas éligibles.
- Notre avis :
La réduction d’impôt peut atteindre 8 333 € par an, quel que soit le taux d’imposition du contribuable. Ce qui rend ce dispositif attractif pour tous, à l’exception de ceux qui ont des revenus fonciers, pour lesquels un mécanisme générant un déficit foncier, comme le Robien, peut être plus adapté.

La location est portée à 15 ans et les ressources du locataire sont plafonnées. Les loyers bénéficient alors d’un abattement de 30%, et la réduction d’impôt est prolongée de 6 ans, à hauteur de 2% par an, soit un total de 37% de réduction d’impôt.

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un logement loué meublé. Obligation de location en bail commercial pendant 9 ans si réduction d’impôt. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
Le statut fiscal LMNP obéit à deux régimes possibles :
1/ Régime classique de Loueur en meublé. L’immobilier et le mobilier s’amortissent. Ainsi les revenus locatifs sont durablement défiscalisés.
2/ Régime Amendement Bouvard. Réservé à certaines résidences avec services, une réduction d’impôt de 25% de l’investissement est accordée pour les investissements immobiliers réalisés en 2009 et 2010. Cette réduction passe à 20% pour les acquisitions 2011 et 2012. La réduction d’impôt est plafonnée à 75 000 € sur 9 ans. Elle est d’un 9ème chaque année, et est soumise au plafonnement global des niches fiscales.
La TVA est récupérable dans le cas de résidences avec services neuves. Toutefois, si le bien est revendu avant 20 ans, elle doit être reversée au prorata temporis.
- Notre avis :
Concernant le régime classique, il s’agit surtout d’un produit « retraite », destiné à générer des revenus locatifs nets d’impôt, sur une période dont la durée dépend du mode de financement.
Concernant le régime Amendement Bouvard, la réduction d’impôt ajoutée à la récupération de TVA offrent une fiscalité très attractive. Toutefois, l’usage personnel du bien à terme est exclus, et la revente ne peut s’envisager qu’à un investisseur.

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un logement neuf dans une résidence de tourisme située en « Zone de Revitalisation Rurale ». Location à un exploitant pendant 9 ans minimum. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
Obéit au principe de la réduction d’impôt, adapté à tous types de contribuables. Pour un couple, la réduction d’impôt est de 25 000 € maximum, étalés sur 6 ans, soit 4 167 € par an. La moitié pour un célibataire. La réduction prend effet l’année de l’achèvement de l’immeuble.
La TVA est récupérable. Toutefois, si le bien est revendu avant 20 ans, elle doit être reversée au prorata temporis.
- Notre avis :
Permet de bénéficier d’une économie d’impôt en se constituant un patrimoine de loisir.
Cependant, le gain fiscal ne représente qu’une faible part de l’investissement, et la résidence doit être de grande qualité pour se différencier d’un marché de la revente où l’on trouve des prix très inférieurs au neuf.