Impôt 10 000 à 25 000 € / Scellier - Scellier outre mer - Girardin immobilier - Girardin industriel «One shot » - Loueur en meublé LMNP – Robien - Borloo

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un logement, neuf ou ancien réhabilité. Obligation de location pendant 9 ans. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
La loi Scellier au principe de la réduction d’impôt. Les biens acquis en 2009 ou 2010 donnent droit à une réduction d’impôt de 25% de l’investissement, ceux acquis en 2011 ou 2012 à une réduction de 20%. Le dispositif de défiscalisation Scellier s’arrête en 2012. La réduction d’impôt est plafonnée à 75 000 € sur 9 ans. Elle est d’un 9ème chaque année, et est soumise au plafonnement global des niches fiscales. Les loyers sont plafonnés et toutes les zones ne sont pas éligibles.
- Notre avis :
La réduction d’impôt peut atteindre 8 333 € par an, quel que soit le taux d’imposition du contribuable. Ce qui rend ce dispositif attractif pour tous, à l’exception de ceux qui ont des revenus fonciers, pour lesquels un mécanisme générant un déficit foncier, comme le Robien, peut être plus adapté.

La location est portée à 15 ans et les ressources du locataire sont plafonnées. Les loyers bénéficient alors d’un abattement de 30%, et la réduction d’impôt est prolongée de 6 ans, à hauteur de 2% par an, soit un total de 37% de réduction d’impôt.

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un bien neuf outre mer. Obligation de location pendant 9 ans. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
La loi Scellier outre mer, ou Scellier Dom Tom, obéit au principe de la réduction d’impôt, adapté à tous types de contribuables. Les biens acquis entre 2009 et fin 2011 donnent droit à une réduction d’impôt de 40% de l’investissement. Ceux acquis en 2012 ou 2013 à une réduction de 30%. La réduction d’impôt n’est limitée que par le plafonnement global des niches fiscales. Elle est d’un 9ème chaque année. Les loyers sont plafonnés.
- Notre avis :
Pour peu qu’elle s’appuie sur un bien immobilier de qualité, avec une demande locative avérée, la loi Scellier outre mer offre l’un des leviers fiscaux les plus puissants qui ait jamais existé.
Peut s’utiliser en complément d’une autre opération.

L’option Scellier outre mer loyer intermédiaire permet une réduction d’impôt supplémentaire de 12%, soit 2% par an, de la 10ème à la 15ème année. La réduction d’impôt atteint alors 52% de l’investissement (pour une acquisition 2009 ou 2010). La location est alors de 15 ans, le plafond de loyers inférieur à celui du Scellier outre mer, et les ressources du locataire sont plafonnées.

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un bien neuf outre mer. Location pendant 5 ans. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
La loi Girardin immobilier obéit au principe de la réduction d’impôt, adapté à tous types de contribuables. Jusqu’à fin 2010 le montant de la réduction d’impôt est de 40% d’une base défiscalisable, fixée à 2 380 € le m2 pour 2009 (surface habitable, plus varangue dans la limite de 14 m2). Sous conditions, la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 64% de la base défiscalisable. Elle est désormais plafonnée à 40 000 € ou 15% du revenu imposable, outre le plafonnement global des niches fiscales. Elle prend effet l’année de l’achèvement des travaux, et s’étale sur 5 ans. En 2011, la réduction d’impôt sera limitée à 30% (au lieu de 40%), puis la loi Girardin immobilier sera totalement supplantée par la loi Scellier outre mer.
- Notre avis :
Le gain fiscal peut être important, davantage sur 5 ans qu’en Scellier outre mer, même si, la base défiscalisable étant plafonnée, un produit de qualité sera sensiblement au-dessus du plafond.
Peut s’utiliser en complément d’une autre opération.
Il est à noter que le Girardin immobilier est également très intéressant pour défiscaliser une société soumise à l’IS. Voir page « Loi Girardin immobilier».

La location est portée à 6 ans et les ressources du locataire sont plafonnées. La réduction d’impôt est alors de 50% de la base défiscalisable.

- Principe de fonctionnement :
Via une SNC, prise de participation dans des investissements industriels outre-mer, à fonds perdus. Nécessite de la trésorerie.
- Fiscalité :
La loi Girardin industriel obéit au principe de la réduction d’impôt, adapté à tous types de contribuables.
En pratique, l’apport année N d’un montant de 80 permet d’effacer l’année N+1 un impôt de 100.
La réduction d’impôt est désormais plafonnée à 40 000 € ou 15% du revenu imposable, outre le plafonnement global des niches fiscales.
- Notre avis :
Ne génère aucun patrimoine, mais permet de réduire, voire supprimer, son impôt.
Peut s’utiliser en complément d’une autre opération.

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un logement loué meublé. Obligation de location en bail commercial pendant 9 ans si réduction d’impôt. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
Le statut fiscal LMNP obéit à deux régimes possibles :
1/ Régime classique. L’immobilier et le mobilier s’amortissent. Ainsi les revenus locatifs sont durablement défiscalisés.
2/ Régime Amendement Bouvard. Réservé à certaines résidences avec services, une réduction d’impôt de 25% de l’investissement est accordée pour les investissements immobiliers réalisés en 2009 et 2010. Cette réduction passe à 20% pour les acquisitions 2011 et 2012. La réduction d’impôt est plafonnée à 75 000 € sur 9 ans. Elle est d’un 9ème chaque année, et est soumise au plafonnement global des niches fiscales.
La TVA est récupérable dans le cas de résidences avec services neuves. Toutefois, si le bien est revendu avant 20 ans, elle doit être reversée au prorata temporis.
- Notre avis :
Concernant le régime classique, il s’agit surtout d’un produit « retraite », destiné à générer des revenus locatifs nets d’impôt, sur une période dont la durée dépend du mode de financement.
Concernant le régime Amendement Bouvard, la réduction d’impôt ajoutée à la récupération de TVA offrent une fiscalité très attractive. Toutefois, l’usage personnel du bien à terme est exclus, et la revente ne peut s’envisager qu’à un investisseur.

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un logement, neuf ou ancien réhabilité. Obligation de location pendant 9 ans. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
La loi Robien obéit au principe de la déduction fiscale, à travers un amortissement correspondant à 50% de l’investissement sur 9 ans, soit 6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans.
L’amortissement prend effet le mois de l’achèvement des travaux.
Le déficit constaté sur cette opération est imputé sur d’éventuels autres bénéfices fonciers et sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Les loyers sont plafonnés.
La loi Robien ne sera plus applicable pour les acquisitions postérieures au 31 décembre 2009.
- Notre avis :
Nécessite un taux d’imposition significatif pour générer une économie d’impôt qui ne peut excéder 4 280 € par an, pour un taux d’imposition à 40% (voir Actualité fiscale, page Nos services). Sauf pour les contribuables ayant déjà des bénéfices fonciers.

- Principe de fonctionnement :
Transformation en logements de locaux non affectés à l’habitation. Obligation de location pendant 9 ans. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
Le foncier et les travaux de transformation s’amortissent alors comme en Robien neuf. En revanche, les travaux dits d’amélioration s’amortissent à hauteur de 100%, à raison de 10% par an pendant 10 ans, à compter de la livraison.
Les travaux dits de réparation sont quant à eux intégralement déductibles d’éventuels revenus fonciers, et du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et ce dès l’année de paiement.
Dans l’hypothèse où une partie du bien est classée Monuments Historiques ou inscrite à l’ISMH, la partie classée bénéficie de surcroît du régime fiscal des Monuments Historiques.
- Notre avis :
Le Robien transformé permet un gain fiscal plus important et plus rapide qu’en Robien neuf.
Par ailleurs, les biens concernés présentent souvent l’intérêt de se situer en centre ville.

- Principe de fonctionnement :
Acquisition d’un logement, neuf ou ancien réhabilité. Obligation de location pendant 9 ans. Peut se réaliser sans apport.
- Fiscalité :
Proche du Robien. L’amortissement peut aller jusqu’à 65% de l’investissement sur 15 ans.
Identique au Robien les 9 premières années, il peut être prolongé de 6 ans, à hauteur de 2,5% par an. Les revenus locatifs bénéficient d’un abattement de 30%.
En revanche, les plafonds de loyer exigés sont plus faibles d’environ 20% et les ressources du locataire sont plafonnées. La loi Borloo ne sera plus applicable pour les acquisitions postérieures au 31 décembre 2009.
- Notre avis :
Nécessite un taux d’imposition significatif pour générer une économie d’impôt qui ne peut excéder 4 280 € par an, pour un taux d’imposition à 40% (voir Actualité fiscale, page Nos services). Sauf pour les contribuables ayant déjà des bénéfices fonciers.
Par ailleurs, les plafonds de loyer limitent considérablement les possibilités d’emplacement. Aussi, ce type d’opération est surtout réservé à des personnes possédant déjà des bénéfices fonciers, ou moyennement fiscalisés et recherchant un placement pierre dans un secteur peu valorisé.

Même optimisation fiscale que dans le cas du Robien transformé.