Coutances (50) : un Monument Historique à quelques kilomètres des plages

Au sud-ouest du Cotentin, à quelques kilomètres des plages qui font face aux îles anglo-normandes et des somptueux « havres » de cette côte, sous-préfecture de la Manche, Coutances est classée « Ville et Pays d’Art et d’Histoire ».

Son superbe Hôtel-Dieu fut fondé au XVIIème, par les Soeurs Augustines. Son architecture adopte la polychromie alors en vogue. Cet ancien hospice abrite un cloître, avec sa  galerie couverte.

La préservation remarquable de certaines parties communes permettra en principe à cette opération de bénéficier d’une exonération des droits de succession.

Le bâtiment en L donne sur un jardin clos et fait face à la chapelle Notre-Dame de la Victoire, particulièrement harmonieuse, avec une rotonde couverte par une coupole portée par huit pilastres corinthiens.

Le projet de restauration Monument Historique porte sur 27 logements, du T1 au T3. Avec un ratio travaux supérieur à 90%, et des budgets à partir de 150 K€, travaux et stationnement inclus.

Les travaux seront intégralement déductibles du revenu global, sans limitation. Dès 2022.

L’ensemble comportera un ascenseur et des stationnements. L’hôpital contemporain est mitoyen, avec 400 personnes travaillant sur place.

Exemples d’investissement dans l’Ancien Hôtel-Dieu de Coutances

1) Mr et Mme B ont un revenu imposable de 210 K€, et trois parts fiscales. Aussi ils paient 54 K€ d’impôt sur le revenu. Chaque année ils ont 61 K€ de revenus imposés à 41% et 97 K€ imposés à 30%.

Ils se portent sur un T2 dont le foncier représente 20 K€ et les travaux 230 K€. Ils passeront leurs travaux sur quatre ans, soit 57 500 € par an, dès 2022. Ainsi, leur gain fiscal sera de 41% des travaux, soit 94 K€.

Pour un investissement total de 250 K€, plus 15 K€ pour un stationnement.

2) Mr et Mme N ont un revenu imposable de 350 K€, et trois parts fiscales aussi. Eux paient 113 K€ d’impôt par an. Chaque année ils ont 29 K€ de revenus imposés à 45%, 172 K€ de revenus imposés à 41%, et 97 K€ imposés à 30%.

Ils font l’acquisition d’un T3. Le foncier s’élève à 30 K€ et les travaux à 370 K€. Ils décident de passer leurs travaux sur deux ans, 2022 et 2023, soit 185 K€ par an. Notons qu’avec une (faible) partie de leur revenus imposés à 45%, ils auraient pu aussi passer leurs travaux sur un, voire deux ans de plus, avec un gain fiscal de 45% sur un montant supérieur de travaux, et donc un gain fiscal un peu plus important, mais la différence eut été mineure.

Aussi, leur gain fiscal sera de :

[(29 x 45%) + (185 – 29) x 41%] x 2 = 144 K€.

Pour un investissement total de 400 K€, plus 30 K€ pour deux stationnements.

En conclusion

Dans une des plus belles régions de Normandie, au littoral somptueux, édenté par ses multiples « havres » magiques, incomparables réserves naturelles régies par les marées, cet investissement à Coutances vous permet de bénéficier d’un levier fiscal exceptionnel et d’un patrimoine de toute beauté, avec une mise de fonds inférieure à 200 K€ pour les premiers servis.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction