Défiscalisation Monument Historique 2023, dernière chance

Défiscalisation Monument Historique 2023, dernière chance

Défiscalisation Monument Historique 2023, dernière chance

Si la plupart des contribuables fortement imposés savent qu’ils peuvent défiscaliser massivement grâce à la loi sur les Monuments Historiques, force est de constater que le mode opératoire et notamment le calendrier (possibilités versus contraintes) reste l’objet d’inconnues pour nombre d’entre eux.

Mode opératoire

Monument HistoriqueUn investissement dans ce type d’opération à fort levier fiscal passe par l’acquisition d’un bien en l’état, dans un Monument Historique, fortement dégradé, qui va faire l’objet de travaux de restauration considérables. Ce au sein d’une copropriété.

En parallèle, le futur copropriétaire adhère à une Association Syndicale Libre (ASL). Celle-ci regroupe les différents investisseurs et passe un marché travaux avec un opérateur chargé d’effectuer les travaux.

La défiscalisation suppose :

1. Que l’investisseur ait le financement pour le foncier d’une part, pour les travaux d’autre part. Sur fonds propres ou par emprunt. Deux prêts sont nécessaires dans ce dernier cas. Bien entendu, il est aussi possible de financer par exemple le foncier sur fonds propres et les travaux par emprunt, mais en tout état de cause il faudra dissocier les deux financements. Et être en mesure d’attester de sa capacité à financer les travaux avant d’acquérir le foncier.

2. Ensuite l’acquisition du foncier peut se faire. Via une procédure notariée classique, ne portant que sur les murs, indépendamment des travaux.

3. Puis, l’ASL procède à un appel de fonds travaux. Celui-ci porte sur 100% des travaux, avec toutefois la possibilité de verser moins la première année. Cette possibilité est laissée à l’appréciation de l’investisseur, qui pourra répartir ses travaux sur plusieurs années s’il le souhaite.

4. Les fonds versés sur l’ASL l’année N sont déductibles des revenus de l’année N. Indépendamment de l’avancement travaux. Sous réserve, bien entendu, d’un certain nombre de conditions, qui auront été bordées par l’opérateur, et, côté investisseur, d’obligations notamment sur le plan locatif.

Calendrier

Monument Historique JedefiscaliseCe schema peut aller très vite avec un financement sur fonds propres. L’affaire de quelques semaines toutefois, compte tenu des délais légaux de rétractation.

A l’heure où nous écrivons, il reste donc parfaitement possible de défiscaliser, sans aucun plafond, sur 2023. Mais vous aurez compris que, même ainsi, il n’y a pas de temps à perdre.

Dans l’hypothèse d’un emprunt, cela reste possible mais devient véritablement urgent, et suppose que votre banquier maîtrise ces sujets et soit parfaitement réactif.

En effet, si vos fonds travaux parviennent sur le compte de l’ASL le 1er janvier, cela vous permettra de défiscaliser pleinement, mais sur les revenus 2024…

Or il vous aura fallu auparavant acter le foncier.

Le fait de financer le foncier sur fonds propres permet déjà de ne plus avoir à monter qu’un seul prêt, pour les travaux. Et donc de gagner du temps.

Souvent, cela ne pose guère de difficulté, dans la mesure où le foncier représente une part faible (20% et moins) de l’investissement global.

En tout état de cause, votre conseiller en gestion de patrimoine est là pour border avec votre banquier la bonne procédure et les échéances.

Il est à noter que le mode opératoire et le calendrier sont identiques pour les opérations Malraux montées dans le cadre d’une ASL, soit la grande majorité d’entre elles.

En conclusion

Revenu exceptionnel 2023, gros revenus récurrents, il est encore temps d’agir.

Encore faut-il que vous preniez à temps la décision, ces jours-ci, et que vous soyez acteur de ce process, avec la régularisation d’un dossier de réservation (procédure très simple, entièrement digitalisée) et, en cas d’emprunt, réactif et respectueux des procédures du partenaire bancaire.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction

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Hugues de Tappie
hdetappie@jedefiscalise.com
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