L’immobilier Pinel porte sur les immeubles neufs, ou anciens réhabilités. On parle alors de Pinel réhabilité, mais aussi, depuis 2019, d’une variante, la loi Denormandie.
Pour les PC déposés depuis 2014, la norme thermique doit être la RT 2012.
S’agissant des constructions anciennes, la performance énergétique globale après travaux doit répondre aux normes HPE (Haute Performance Energétique) 2009, ou BBC rénovation 2009.
Sont éligibles à la loi Pinel les zones A, A bis et B1 (voir ci-dessous), pour les constructions neuves .
Sont également éligibles les communes dont le territoire est couvert par un Contrat de Redynamisation des Sites de Défense (CRDS), ainsi que désormais celles couvertes par un tel contrat dans les huit ans précédant l’investissement, toujours pour le volet Pinel neuf.
La loi Denormandie, variante de la loi Pinel (avec les mêmes contraintes et les mêmes avantages fiscaux), concerne des logements anciens dans lesquels le montant des travaux représente au moins 25% du coût total de l’opération. Les travaux éligibles font l’objet d’un décret consultable en bas de page. En outre, le bien doit être situé dans une des 222 communes retenues dans le Plan Action Coeur de Ville. Toutefois, d’autres villes peuvent s’y ajouter, en signant une convention Opération de Revitalisation du Territoire (ORT créées par la loi ELAN).
L’arrêté du 26 mars 2019 consultable en bas de page précise les 244 communes éligibles à la loi Denormandie à cette date.
Deux logements Pinel (et/ou Denormandie) sont éligibles chaque année, mais le plafond d’investissement Pinel retenu est de 300 000 € par an.
La réduction d’impôt se calcule sur la base d’un plafond au m2 habitable, qui est de 5 500 €, pour toutes les zones géographiques. Pour le calcul de la surface, prendre la surface habitable majorée de la moitié des superficies annexes, dans la limite de 8 m2.
Dans un immeuble de plus de cinq logements, l’obligation de commercialiser au moins 20% des appartements hors défiscalisation a été supprimée par la loi de finances 2016 (le décret n’avait jamais paru).
Sont exclus du dispositif les logements dont le droit de propriété est démembré, ceux classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, et ceux financés par un prêt locatif social.
Le bien doit être loué 6, 9 ou 12 ans à usage de résidence principale, et les loyers sont plafonnés.
Dans l’attente du décret 2020, les plafonds de loyer Pinel 2019 étaient les suivants :
- En zone A bis: 17,17 €/m2.
- En zone A : 12,75 €/m2.
- En zone B1 : 10,28 €/m2.
- En zone B2 : 8,93 €/m2.
Ils bénéficient d’un coefficient multiplicateur, calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/surface pondérée du logement.
Ce coefficient est arrondi à la 2ème décimale, et ne peut excéder 1,2.
Exemple Pinel
Pour un logement de 50 m2 (surface Pinel) en zone B1 :
Coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/50 = 1,08
Le loyer sera alors plafonné à 10,28 x 1,08 = 11,10 €/m2
Les ressources du locataire sont plafonnées.
Dans l’attente du décret 2020, les plafonds de ressources Pinel 2019 étaient les suivants :
Pour un couple sans enfant, 57 146 € en zone A bis et A. 41 618 € en zone B1. 37 456 € en zone B2. En A bis, une personne sans enfant est limitée à 38 236 €, tandis qu’une personne seule ou un couple avec une personne à charge passe à 73 912 €. Voir ci-dessous le décret 2019 avec tous les plafonds.
Le locataire ne peut appartenir au foyer fiscal de l’investisseur, en revanche il peut être l’un de ses ascendants ou descendants.
Prévue pour s’achever fin 2017, la loi Pinel a été prorogée jusqu’à fin 2021.
