Loi Pinel

Informations sur la défiscalisation loi Pinel 2019

Loi Pinel 2019 : pour qui ?

La loi Pinel s’adresse aux investisseurs payant plus de 5 000 € d’impôt.

Principaux avantages de la loi Pinel 2019

La loi de défiscalisation Pinel 2019 accorde une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant de l’acquisition.

Principe de la loi Pinel 2019

Dans la limite de 300 000 € d’investissement, une acquisition en 2019 donne lieu à une réduction d’impôt de 12% de l’investissement moyennant 6 ans de location, ou 18% sur 9 ans, ou encore 21% sur 12 ans, au choix.

Elle s’applique en métropole, avec une variante pour les Dom Tom, la loi Pinel outre mer, cette dernière portant la réduction d’impôt à 23, 29 ou 32%, selon la durée de location.

La défiscalisation d’un programme Pinel commence l’année de l’achèvement de l’immeuble, sans prorata temporis.

Toutefois, il est possible de défiscaliser dès l’année de l’acquisition, dans le cadre d’un investissement Pinel régi par la loi Pinel ancien optimisée au Déficit Foncier.

Loi Pinel 2019 : conditions à respecter

L’immobilier Pinel porte sur les immeubles neufs, ou anciens réhabilités. On parle alors de Pinel réhabilité, mais aussi, depuis 2019, d’une variante, la loi Denormandie.

Pour les PC déposés depuis 2014, la norme thermique doit être la RT 2012.

S’agissant des constructions anciennes, la performance énergétique globale après travaux doit répondre aux normes HPE (Haute Performance Energétique) 2009, ou BBC rénovation 2009.

Sont éligibles les zones A, A bis et B1 (voir ci-dessous).

Certaines communes en zone B2 ou C peuvent bénéficier d’une dérogation temporaire sous réserve de l’obtention d’un agrément préfectoral. Par ailleurs, concernant celles-ci, le Permis de Construire doit avoir été délivré au plus tard le 31 décembre 2017 et le bien acquis au plus tard le 15 mars 2019.

Sont également éligibles les communes dont le territoire est couvert par un Contrat de Redynamisation des Sites de Défense (CRDS), ainsi que désormais celles couvertes par un tel contrat dans les huit ans précédant l’investissement.

La loi Denormandie, variante de la loi Pinel (avec les mêmes contraintes et les mêmes avantages fiscaux), concerne des logements anciens dans lesquels le montant des travaux représente au moins 25% du coût total de l’opération. Les travaux éligibles seront déterminés par décret. En outre, le bien doit être situé dans une des 222 communes retenues dans le Plan Action Coeur de Ville. D’autres villes pourront s’y ajouter, en signant une convention Opération de Revitalisation du Territoire (ORT créées par la loi ELAN).

Deux logements sont éligibles chaque année, mais le plafond d’investissement Pinel retenu est de 300 000 € par an.

La réduction d’impôt se calcule sur la base d’un plafond au m2 habitable, qui est de 5 500 €, pour toutes les zones géographiques. Pour le calcul de la surface, prendre la surface habitable majorée de la moitié des superficies annexes, dans la limite de 8 m2.

Dans un immeuble de plus de cinq logements, l’obligation de commercialiser au moins 20% des appartements  hors défiscalisation a été supprimée par la loi de finances 2016 (le décret n’avait jamais paru).

Sont exclus du dispositif les logements dont le droit de propriété est démembré, ceux classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, et ceux financés par un prêt locatif social.

Le bien doit être loué 6, 9 ou 12 ans à usage de résidence principale, et les loyers sont plafonnés.

Les plafonds de loyer Pinel 2018 étaient les suivants (dans l’attente du décret 2019) :

  • En zone A bis: 16,96 €/m2.
  • En zone A : 12,59 €/m2.
  • En zone B1 : 10,15 €/m2.
  • En zone B2 : 8,82 €/m2.

Ils bénéficient d’un coefficient multiplicateur, calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/surface pondérée du logement.

Ce coefficient est arrondi à la 2ème décimale, et ne peut excéder 1,2.

Exemple Pinel

Pour un logement de 50 m2 (surface Pinel) en zone B1 :
Coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/50 = 1,08
Le loyer sera alors plafonné à 10,15 x 1,08 = 10,96 €/m2

Les ressources du locataire sont plafonnées.

Les plafonds de ressources Pinel 2018 étaient les suivants (dans l’attente du décret 2019) :

Pour un couple sans enfant, 56 058 € en zone A bis et A. 40 826 € en zone B1. 36 743 € en zone B2. En A bis, une personne sans enfant est limitée à 37 508 €, tandis qu’une personne seule ou un couple avec une personne à charge passe à 73 486 €. Voir ci-dessous le décret 2018 avec tous les plafonds.

Le locataire ne peut appartenir au foyer fiscal de l’investisseur, en revanche il peut être l’un de ses ascendants ou descendants.

Prévue pour s’achever fin 2017, la loi Pinel a été prorogée jusqu’à fin 2021.

Plafonnement global – Défiscalisation loi Pinel 2019

Comme toutes les réductions d’impôt choisies (sauf les investissements Monuments Historiques et la défiscalisation Malraux), la réduction d’impôt générée par un investissement Pinel s’inscrit dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000 €, hormis le Pinel Outre Mer, le Girardin et les SOFICA.

Les textes de référence sur la loi Pinel 2019

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