FAQs défiscalisation Malraux 2023

Hormis pour la VIR (voir définition dans une autre FAQ), où les déblocages se font au fur et à mesure de l’avancement des travaux, l’ASL (Association Syndicale Libre) ou l’AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) appelle 100% des travaux dès que le foncier (les murs, par opposition aux travaux) est acté.

Pour autant, dans la mesure où il se passe généralement trois ans entre la commercialisation d’une opération et sa livraison, il est communément admis qu’un investisseur entrant dans l’opération au début puisse débloquer les travaux sur trois ans, en trois tiers, voire quatre ans, s’il le souhaite. Toutefois, les travaux doivent être entièrement débloqués dans les 3 ans suivant l’année d’obtention du Permis de Construire. Mais, en fonction notamment de sa situation fiscale et de l’enveloppe globale, il est aussi possible de débloquer davantage, voire 100% dès la première année.

L’impact sur sa fiscalité sera à hauteur des sommes débloquées chaque année, et ce dès le premier déblocage. En loi Malraux, défiscalisation immédiate donc, sans attendre la livraison, ni même que les travaux aient démarré.

Concrètement, pour peu qu’un acquéreur finance et acte le foncier en 2023, l’ASL appellera les fonds travaux aussi en 2023. Pour un investissement loi Malraux 2023, l’investisseur pourra débloquer jusqu’à 400 000 € de travaux. La défiscalisation Malraux pourra donc se faire sur un à trois ans (sous réserve de la date du PC), voire quatre ans, au choix, dès la première année. La réduction d’impôt est de 30% des travaux dans un PSMV, QAD ou NPNRU, ou de 22% dans un PVAP.

Le dispositif Malraux concerne potentiellement tous les immeubles situés dans des « Sites Patrimoniaux Remarquables », regroupant les anciens « secteurs sauvegardés », AVAP ou « ZPPAUP », dans des coeurs de ville. Pour l’acquisition d’un appartement dans le cadre de la restauration complète de l’immeuble, elle génère une réduction d’impôt. Celle-ci est de 22 à 30% des travaux, selon les secteurs, et elle est plafonnée.

La loi Monument Historique concerne des bâtiments classés ou inscrits, en raison de leur intérêt propre, qu’il soit architectural ou historique. L’acquisition d’un appartement à usage locatif dans un tel immeuble permet de déduire de son revenu imposable la totalité des travaux de restauration, sans aucun plafond.

Les deux dispositifs fiscaux sont assortis de contraintes, portant notamment sur la qualité des travaux.

Le Prélèvement A la Source (PAS) est entré en vigueur début 2019.

La réduction d’impôt afférente à un investissement dans un programme en défiscalisation Malraux 2023 est prise en compte par l’administration une fois effectuée la déclaration de revenus.

Le BOFIP précise que « le droit à modulation à la baisse n’est pas ouvert à raison des réductions et/ou crédits d’impôt ». Il convient donc d’attendre que l’administration fiscale ait pris en compte votre investissement Malraux, suite à votre déclaration de revenus. Elle vous versera alors la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit.

Suite à une déclaration de revenus faisant état d’une défiscalisation Malraux, l’administration fiscale demande parfois des pièces complémentaires justifiant la défiscalisation.

Mais le plus souvent il n’en est rien. En tout état de cause, ce type d’opérations doit être monté avec le concours d’un cabinet juridique spécialiste des fiscalités Malraux. Si vous vous assurez le concours d’un opérateur Malraux, celui-ci n’aura pas manqué de le faire, pour peu qu’il soit sérieux.

Il appartiendra alors au cabinet juridique de répondre pour vous à l’administration fiscale et, dans l’immense majorité des cas, cette dernière en restera là.

Concernant la possibilité d’un redressement fiscal, jusqu’en 1995 il existait un certain flou dans le droit fiscal concernant les opérations Malraux. Cela a favorisé des redressements fiscaux, suite à des investissements Malraux montés sans les précautions qui s’imposaient. L’Instruction Administrative du 17 mai 1995 (BOI 5D-5-95) a modifié le cadre juridique et facilité l’application de la loi, clarifiant les choses.

Et le passage au nouveau régime Malraux, en 2009, a encore apporté des simplifications. De telle sorte que ces écueils fiscaux n’ont plus lieu d’être.

En tout état de cause, pour une défiscalisation loi Malraux, il convient d’être particulièrement vigilant sur le professionnalisme de l’opérateur qui accompagne éventuellement l’opération.

Si celui-ci maîtrise parfaitement son dossier, il doit être en mesure de vous délivrer une attestation de bonne fin fiscale.

En concertation avec les communes, jusqu’en 2016 la DRAC, et donc l’ABF, décidait de qualifier tel ou tel quartier de secteur sauvegardé (avec un PSMV) ou de ZPPAUP ou AVAP. Imposant des contraintes légèrement différentes selon les cas. Ces points sont précisés dans notre page Histoire Malraux.

Depuis la loi CAP, l’ensemble est regroupé dans des « Sites Patrimoniaux remarquables », avec une distinction entre les PSMV et les PVAP nouvellement créés, qui regroupent les ZPPAUP et AVAP.

Fiscalement, la réduction d’impôt Malraux est de 30% des travaux en PSMV, et de 22% en PVAP, dans la limite d’un plafond.

Avec l’ISF, pendant la durée des travaux, l’actif pouvait légitimement être considéré comme très inférieur au passif, et donc permettre une diminution temporaire de l’ISF. Désormais, avec l’IFI ce n’est plus le cas, un emprunt n’étant désormais déductible qu’à hauteur de la valeur vénale du bien correspondant imposé. Il ne peut plus générer une valeur négative.

Pour le Malraux nouveau régime (toutes les opérations de restauration Malraux actuelles), les revenus fonciers se déclarent de façon usuelle sur une 2044, tandis que la réduction d’impôt liée aux travaux de restauration se reporte directement sur la 2042 C (Complémentaire).

Pour les investissements loi Malraux montés avec notre cabinet de défiscalisation, notre cabinet juridique vous délivrera les différentes attestations nécessaires, ainsi qu’une aide à la déclaration de revenus, et nous sommes à votre disposition pour remplir avec vous votre 2044 et votre 2042 C.

Lors de la première déclaration consécutive à une défiscalisation Malraux, il convient de joindre un engagement de location nue, pour neuf ans.

En cas de décès, invalidité ou licenciement, la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause.

Un programme loi Malraux n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Aussi, une telle opération peut parfaitement se cumuler avec d’autres dispositifs de réduction d’impôt, tels la loi Pinel, un emploi à domicile, etc. Et si besoin, la réduction d’impôt Malraux est reportable 3 ans.

Oui, un programme loi Malraux génère une réduction d’impôt, non soumise au plafonnement global des niches fiscales. Une opération Monument Historique génère une diminution du revenu imposable. Bien que cette diminution soit non plafonnée, il sera judicieux de ne l’imputer que sur les tranches de revenu fortement imposées, au moins à 30%. De ce fait , il restera un impôt résiduel que viendra gommer l’opération Malraux. Et si besoin, la réduction d’impôt Malraux est reportable 3 ans.

Oui, sous réserve du plafond de travaux éligible : à savoir 400 K€ dans les trois ans suivant l’obtention des PC.

Ainsi, si une première opération Malraux a obtenu son PC en 2020 et que vous avez déjà passé 400 K€ de travaux, il vous faudra attendre 2024 pour effectuer un nouveau versement travaux, sur un nouveau programme Malraux.

La défiscalisation Malraux est conditionnée par une location dans les douze mois suivant la livraison.

La fiscalité de la loi Malraux ancien régime s’appliquait aux opérations dont le PC (Permis de Construire) avait été déposé avant le 01/01/2009.
Pour celles-ci les travaux Malraux étaient intégralement déductibles du revenu, sans aucun plafond. 2017 était la dernière année pour passer des travaux Malraux ancien régime.

Pour les programmes immobiliers Malraux dont le PC a été déposé à partir du 01/01/2009, le dispositif Malraux nouveau régime, ou loi Malraux 2009, s’applique.

La loi Malraux 2023 permet une réduction d’impôt de 22 à 30%, selon les secteurs géographiques. Le montant global des travaux permettant la réduction d’impôt est limité à 400 000 €.

Pour plus de détails, voir la page dédiée à la loi Malraux 2023.

La réduction d’impôt agit directement sur l’impôt à payer, et est donc la même pour tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d’imposition.

La déduction fiscale s’impute sur le revenu imposable. Plus ce revenu sera dans un TMI (Taux Marginal d’Imposition) élevé, plus le gain fiscal sera important.

Sachant que les TMI vont de 0 (un Français sur deux ne paie pas d’IRPP) à 49%, auxquels s’ajoutent 15,5% de CSG-CRDS pour ceux qui ont des revenus fonciers positifs.

La fiscalité Monuments Historiques obéit au principe de la déduction fiscale, tandis que la loi Malraux nouveau régime relève de la réduction d’impôt.

Non, il en existe à moins de 200 K€. Le montant de travaux donnant lieu à une réduction d’impôt étant plafonné à 400 K€, sur un maximum de quatre ans, il sera d’ailleurs déconseillé d’aller sur plus de 400 K€ de travaux, sauf si vous avez des revenus fonciers et passez tout ou partie des travaux en Déficit Foncier.

Même si la notion de TMI ne joue plus en loi Malraux, là aussi la défiscalisation loi Malraux se fait sur quatre ans maximum, généralement moins, aussi faut-il que l’impôt à absorber soit suffisant.

S’il est inférieur à 20 K€, l’investisseur aura intérêt à acquérir des parts de SCPI Malraux, ce qui lui permettra de ne pas outrepasser son besoin fiscal, mais il sera alors propriétaire de « pierre-papier », et non d’un appartement.

Oui, pour peu que la SCI soit soumise à l’IR.

Non, pas dans le cadre d’une défiscalisation Malraux, sauf cas particulier, avec notamment une subvention de l’ANAH pour les travaux Malraux.

Est exclu du régime micro-foncier tout bien dans un bâtiment classé ou inscrit, ou soumis à la fiscalité Malraux.

Oui, et c’est même conseillé d’un point de vue fiscal, dans la mesure où les intérêts d’emprunt permettent de défiscaliser les revenus locatifs.

Il existe des SCPI Malraux. Cela revient à acquérir des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier qui détient plusieurs immeubles Malraux.

Les SCPI Malraux donnent lieu aux mêmes avantages fiscaux et aux mêmes contraintes que la détention d’un bien immobilier Malraux en propre (personne physique ou SCI).

L’intérêt des SCPI Malraux est de permettre un investissement Malraux « pierre-papier » beaucoup plus modeste que lors de l’acquisition d’un appartement dans un programme Malraux.

En revanche il n’existe pas de marché secondaire. Le détenteur de parts de SCPI ne pourra s’en séparer que lors de la dissolution de la société, avec la revente des immeubles.

Dans le cadre du dispositif Malraux nouveau régime la réduction d’impôt s’impute directement sur l’impôt. Toutefois, sauf en VIR, et dans certaines conditions, il est possible de passer en déficit foncier classique les travaux d’entretien et de réparation (mais non ceux de transformation, lorsqu’il y a transformation), dans un programme immobilier loi Malraux, au lieu de la réduction d’impôt Malraux.

Cette possibilité sera à actionner pour un contribuable possédant des revenus fonciers significatifs et une TMI élevée.

Instituée en 2006, la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) est devenue compatible avec la loi Malraux en 2009, lors de la refonte de la fiscalité Malraux.

Elle s’inspire de la VEFA qui est le cadre de la vente dans le neuf. La notion d’initiative individuelle qui régente le dispositif Malraux usuel en est écartée. L’investisseur achète un programme loi Malraux packagé. Certaines opérations sont montées ainsi par des opérateurs Malraux, mais il ne s’agit en aucun cas d’une obligation.

Aussi dans ce schéma les frais d’acte portent sur le foncier et les travaux (tandis que dans les schémas classiques ils ne portent que sur le foncier), et il n’existe pas d’ASL. Les déblocages de fonds travaux Malraux (avec leur incidence sur la fiscalité) se font alors en même temps pour tous les investisseurs, sans possibilité d’optimisation individuelle, et sont liés à l’avancement réel des travaux.

La VIR ne peut s’appliquer aux Monuments Historiques.

Oui, il est possible d’acquérir un appartement dans un programme Malraux en indivision.

De la sorte, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d’impôt liée à sa quote-part de travaux.

En loi Malraux nouveau régime, non.

En Malraux loi nouveau régime non, qu’ils fassent ou non partie du foyer fiscal.

De toute façon, compte tenu de la rareté de ces biens, un investissement Malraux sera très difficilement compatible avec une telle exigence.

Depuis 2017 un mécanisme de report a été instauré, sur trois ans.

Par ailleurs, sauf en VIR, et sous conditions, vous pouvez aussi passer tout ou partie des travaux Malraux en déficit foncier, qui sera reportable 10 ans et vous permettra de gommer de futurs revenus fonciers.

En loi Malraux ce n’est pas possible, sauf à renoncer à la défiscalisation loi Malraux.