FAQs défiscalisation Malraux 2019

Quel est le calendrier de la défiscalisation Malraux ?

Hormis pour la VIR (voir définition dans une autre FAQ), où les déblocages se font au fur et à mesure de l’avancement des travaux, l’ASL (Association Syndicale Libre) ou l’AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) appelle 100% des travaux dès que le foncier (les murs, par opposition aux travaux) est acté.

Pour autant, dans la mesure où il se passe généralement trois ans entre la commercialisation d’une opération et sa livraison, il est communément admis qu’un investisseur entrant dans l’opération au début puisse débloquer les travaux sur trois ans, en trois tiers, voire quatre ans, s’il le souhaite. Toutefois, les travaux doivent être entièrement débloqués dans les 3 ans suivant l’année d’obtention du PC. Mais, en fonction notamment de sa situation fiscale et de l’enveloppe globale, il est aussi possible de débloquer davantage, voire 100% dès la première année.

L’impact sur sa fiscalité sera à hauteur des sommes débloquées chaque année, et ce dès le premier déblocage. En loi Malraux, défiscalisation immédiate donc, sans attendre la livraison, ni même que les travaux aient démarré.

Concrètement, pour peu qu’un acquéreur finance et acte le foncier en 2019, l’ASL appellera les fonds travaux aussi en 2019. Pour un investissement loi Malraux 2019, l’investisseur pourra débloquer jusqu’à 400 000 € de travaux. Et la défiscalisation Malraux pourra donc se faire sur un à trois ans, voire quatre ans, au choix, dès la première année. La réduction d’impôt est de 30% des travaux dans un PSMV, QAD ou NPNRU, ou de 22% dans un PVAP.

Quelle est la différence entre loi Malraux et loi Monument Historique ?

Le dispositif Malraux concerne potentiellement tous les immeubles situés dans des « Sites Patrimoniaux Remarquables », regroupant les anciens « secteurs sauvegardés », AVAP ou « ZPPAUP », dans des coeurs de ville. Pour l’acquisition d’un appartement dans le cadre de la restauration complète de l’immeuble, elle génère une réduction d’impôt. Celle-ci est de 22 à 30% des travaux, selon les secteurs, et elle est plafonnée.

La loi Monument Historique concerne des bâtiments classés ou inscrits, en raison de leur intérêt propre, qu’il soit architectural ou historique. L’acquisition d’un appartement à usage locatif dans un tel immeuble permet de déduire de son revenu imposable la totalité des travaux de restauration, sans aucun plafond.

Les deux dispositifs fiscaux sont assortis de contraintes, portant notamment sur la qualité des travaux.

Qu'est-ce qu'une ASL et une AFUL ?

Dans le cas d’une copropriété, afin de réaliser des travaux de restauration sur un programme Malraux, pour des raisons pratiques les différents propriétaires doivent se regrouper dans une ASL (Association Syndicale Libre), ou une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre), ou encore une AFU (Association Foncière Urbaine).

L’ASL, l’AFUL ou l’AFU est le maître d’ouvrage. A ce titre elle représente les propriétaires et est à l’initiative des travaux.

Elle peut déléguer ses fonctions à un AMO (Assistant à Maîtrise d’Ouvrage). Le rôle de ce dernier consiste à l’aider dans le choix des intervenants et la surveillance des travaux. Dans ce cas, le budget travaux ne peut qu’être estimé. Il n’est pas contractuel.

Elle peut aussi passer un marché travaux avec une entreprise générale. Le budget est alors global et forfaitaire.

Ou avec un contractant général, qui assumera en plus la fonction de maîtrise d’oeuvre, dans le cadre d’un budget global et forfaitaire.

Les opérateurs Malraux ont à cet égard des approches, et donc des engagements, qui diffèrent de l’un à l’autre.

Quel est l'impact du prélèvement à la source sur le régime Malraux ?

Le Prélèvement A la Source (PAS) est entré en vigueur début 2019.

La réduction d’impôt afférente à un investissement dans un programme en défiscalisation Malraux est prise en compte par l’administration une fois effectuée la déclaration de revenus.

Puis-je diminuer mes prélèvements IRPP sans attendre mon avis d'imposition ?

Le BOFIP précise que « le droit à modulation à la baisse n’est pas ouvert à raison des réductions et/ou crédits d’impôt ». Il convient donc d’attendre que l’administration fiscale ait pris en compte votre investissement Malraux, suite à votre déclaration de revenus. Elle vous versera alors la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit.

Une défiscalisation Malraux ne risque-t-elle pas de déclencher un contrôle fiscal, voire un redressement fiscal ?

Suite à une déclaration de revenus faisant état d’une défiscalisation Malraux, l’administration fiscale demande parfois des pièces complémentaires justifiant la défiscalisation.

Mais le plus souvent il n’en est rien. En tout état de cause, ce type d’opérations doit être monté avec le concours d’un cabinet juridique spécialiste des fiscalités Malraux. Si vous vous assurez le concours d’un opérateur Malraux, celui-ci n’aura pas manqué de le faire, pour peu qu’il soit sérieux.

Il appartiendra alors au cabinet juridique de répondre pour vous à l’administration fiscale et, dans l’immense majorité des cas, cette dernière en restera là.

Concernant la possibilité d’un redressement fiscal, jusqu’en 1995 il existait un certain flou dans le droit fiscal concernant les opérations Malraux. Cela a favorisé des redressements fiscaux, suite à des investissements Malraux montés sans les précautions qui s’imposaient. L’Instruction Administrative du 17 mai 1995 (BOI 5D-5-95) a modifié le cadre juridique et facilité l’application de la loi, clarifiant les choses.

Et le passage au nouveau régime Malraux, en 2009, a encore apporté des simplifications. De telle sorte que ces écueils fiscaux n’ont plus lieu d’être.

En tout état de cause, pour une défiscalisation loi Malraux, il convient d’être particulièrement vigilant sur le professionnalisme de l’opérateur qui accompagne éventuellement l’opération.

Si celui-ci maîtrise parfaitement son dossier, il doit être en mesure de vous délivrer une attestation de bonne fin fiscale.

Quelle est la différence entre secteur sauvegardé, ZPPAUP et AVAP ?

En concertation avec les communes, jusqu’en 2016 la DRAC, et donc l’ABF, décidait de qualifier tel ou tel quartier de secteur sauvegardé (avec un PSMV) ou de ZPPAUP ou AVAP. Imposant des contraintes légèrement différentes selon les cas. Ces points sont précisés dans notre page Histoire Malraux.

Depuis la loi CAP, l’ensemble est regroupé dans des « Sites Patrimoniaux remarquables », avec une distinction entre les PSMV et les PVAP nouvellement créés, qui regroupent les ZPPAUP et AVAP.

Fiscalement, la réduction d’impôt Malraux est de 30% des travaux en PSMV, et de 22% en PVAP, dans la limite d’un plafond.

Un investissement Malraux a-t-il un impact sur mon IFI ?

Avec l’ISF, pendant la durée des travaux, l’actif pouvait légitimement être considéré comme très inférieur au passif, et donc permettre une diminution temporaire de l’ISF. Désormais, avec l’IFI ce n’est plus le cas, un emprunt n’étant désormais déductible qu’à hauteur de la valeur vénale du bien correspondant imposé. Il ne peut plus générer une valeur négative.

Comment se fait la déclaration fiscale Malraux ?

Le régime fiscal Malraux relève des revenus fonciers. A ce titre la déclaration fiscale se fait sur un imprimé 2044 S (S pour Spéciale) pour les Malraux ancien régime. Les travaux Malraux sont à mettre dans la case « Travaux de restauration ».

Pour le Malraux nouveau régime, les revenus fonciers se déclarent de façon usuelle sur une 2044, tandis que la réduction d’impôt liée aux travaux de restauration se reporte directement sur la 2042 C (Complémentaire).

Pour les investissements loi Malraux montés avec notre cabinet de défiscalisation, notre cabinet juridique vous délivrera les différentes attestations nécessaires, ainsi qu’une aide à la déclaration de revenus, et nous sommes à votre disposition pour remplir avec vous votre 2044 ou 2044 S.

Lors de la première déclaration consécutive à une défiscalisation Malraux, il convient de joindre un engagement de location nue : pour neuf ans en loi Malraux nouveau régime.

Que se passe-t-il si je ne garde pas mon bien 9 ans à la location ?

En cas de décès, invalidité ou licenciement, la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause.

Une opération Malraux est-elle soumise au plafonnement global des niches fiscales ?

Un investissement dans un programme loi Malraux acquis à partir de 2013 et dont le PC a été déposé après le 31/12/2012 n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Aussi, une telle opération peut parfaitement se cumuler avec d’autres dispositifs de réduction d’impôt, tels la loi Pinel, un emploi à domicile, etc. Et si besoin, la réduction d’impôt Malraux est reportable 3 ans.

Puis-je cumuler une opération Malraux et un programme Monument Historique ?

Oui, un programme loi Malraux génère une réduction d’impôt, non soumise au plafonnement global des niches fiscales. Une opération Monument Historique génère une diminution du revenu imposable. Bien que cette diminution soit non plafonnée, il sera judicieux de ne l’imputer que sur les tranches de revenu fortement imposées, au moins à 30%. De ce fait , il restera un impôt résiduel que viendra gommer l’opération Malraux. Et si besoin, la réduction d’impôt Malraux est reportable 3 ans.

Puis-je cumuler deux opérations Malraux ?

Oui, sous réserve du plafond de travaux éligible : à savoir 400 K€ dans les trois ans suivant l’obtention des PC.

Ainsi, si une première opération Malraux a obtenu son PC en 2017 et que vous avez déjà passé 400 K€ de travaux, il vous faudra attendre 2021 pour effectuer un nouveau versement travaux, sur un nouveau programme Malraux.

Y a-t-il des délais pour la mise en location d'un investissement Malraux ?

La défiscalisation Malraux est conditionnée par une location dans les douze mois suivant la livraison.

Quelle différence entre le Malraux ancien régime et le Malraux nouveau régime ?

La fiscalité de la loi Malraux ancien régime s’appliquait aux opérations dont le PC (Permis de Construire) avait été déposé avant le 01/01/2009.
Pour celles-ci les travaux Malraux étaient intégralement déductibles du revenu, sans aucun plafond. 2017 était la dernière année pour passer des travaux Malraux ancien régime.

Pour les programmes immobiliers Malraux dont le PC a été déposé à partir du 01/01/2009, le dispositif Malraux nouveau régime, ou loi Malraux 2009, s’applique.

La loi Malraux 2019 permet une réduction d’impôt de 22 à 30%, selon les secteurs géographiques. Le montant global des travaux permettant la réduction d’impôt est limité à 400 000 €.

Pour plus de détails, voir la page dédiée à la loi Malraux 2019.

Quelle est la différence entre réduction d'impôt et déduction fiscale ?

La réduction d’impôt agit directement sur l’impôt à payer, et est donc la même pour tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d’imposition.

La déduction fiscale s’impute sur le revenu imposable. Plus ce revenu sera dans un TMI (Taux Marginal d’Imposition) élevé, plus le gain fiscal sera important.

Sachant que les TMI vont de 0 (un Français sur deux ne paie pas d’IRPP) à 49%, auxquels s’ajoutent 15,5% de CSG-CRDS pour ceux qui ont des revenus fonciers positifs.

La fiscalité Monuments Historiques obéit au principe de la déduction fiscale, tandis que la loi Malraux nouveau régime relève de la réduction d’impôt.

Un investissement dans un programme Malraux est-il nécessairement très important ?

Non, il en existe à moins de 200 K€. Le montant de travaux donnant lieu à une réduction d’impôt étant plafonné à 400 K€, sur un maximum de quatre ans, il sera d’ailleurs déconseillé d’aller sur plus de 400 K€ de travaux, sauf si vous avez des revenus fonciers et passez tout ou partie des travaux en Déficit Foncier.

Le dispositif Malraux est-il réservé à de gros contribuables ?

Même si la notion de TMI ne joue plus en loi Malraux, là aussi la défiscalisation loi Malraux se fait sur quatre ans maximum, généralement moins, aussi faut-il que l’impôt à absorber soit suffisant.

S’il est inférieur à 20 K€, l’investisseur aura intérêt à acquérir des parts de SCPI Malraux, ce qui lui permettra de ne pas outrepasser son besoin fiscal, mais il sera alors propriétaire de « pierre-papier », et non d’un appartement.

Puis-je monter une SCI avec le dispositif Malraux ?

Dans le cadre d’un investissement loi Malraux oui, pour peu que la SCI soit soumise à l’IR.

Les loyers sont-ils encadrés ?

Non, pas dans le cadre d’une défiscalisation Malraux, sauf cas particulier, avec notamment une subvention de l’ANAH pour les travaux Malraux.

Puis-je déclarer mes revenus fonciers en micro foncier ?

Est exclu du régime micro-foncier tout bien dans un bâtiment classé ou inscrit, ou soumis à la fiscalité Malraux.

Un investissement Malraux peut-il se faire sans apport ?

Oui, et c’est même conseillé d’un point de vue fiscal, dans la mesure où les intérêts d’emprunt permettent de défiscaliser les revenus locatifs.

Existe-t-il des SCPI Malraux ?

Il existe des SCPI Malraux. Cela revient à acquérir des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier qui détient plusieurs immeubles Malraux.

Les SCPI Malraux donnent lieu aux mêmes avantages fiscaux et aux mêmes contraintes que la détention d’un bien immobilier Malraux en propre (personne physique ou SCI).

L’intérêt des SCPI Malraux est de permettre un investissement Malraux « pierre-papier » beaucoup plus modeste que lors de l’acquisition d’un appartement dans un programme Malraux.

En revanche il n’existe pas de marché secondaire. Le détenteur de parts de SCPI ne pourra s’en séparer que lors de la dissolution de la société, avec la revente des immeubles.

Puis-je gommer mes revenus fonciers avec un programme Malraux ?

Dans le cadre du dispositif Malraux nouveau régime la réduction d’impôt s’impute directement sur l’impôt. Toutefois, sauf en VIR, il est possible de passer en déficit foncier classique tout ou partie des travaux d’entretien et de réparation (mais non ceux de transformation, lorsqu’il y a transformation), dans un programme immobilier loi Malraux, au lieu ou en complément de la réduction d’impôt.

Cette possibilité sera à actionner pour un contribuable possédant des revenus fonciers significatifs et une TMI élevée.

Qu'est-ce que la VIR ?

Instituée en 2006, la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) est devenue compatible avec la loi Malraux en 2009, lors de la refonte de la fiscalité Malraux.

Elle s’inspire de la VEFA qui est le cadre de la vente dans le neuf. La notion d’initiative individuelle qui régente le dispositif Malraux usuel en est écartée. L’investisseur achète un programme loi Malraux packagé. Certaines opérations sont montées ainsi par des opérateurs Malraux, mais il ne s’agit en aucun cas d’une obligation.

Aussi dans ce schéma les frais d’acte portent sur le foncier et les travaux (tandis que dans les schémas classiques ils ne portent que sur le foncier), et il n’existe pas d’ASL. Les déblocages de fonds travaux Malraux (avec leur incidence sur la fiscalité) se font alors en même temps pour tous les investisseurs, sans possibilité d’optimisation individuelle, et sont liés à l’avancement réel des travaux.

La VIR ne peut s’appliquer aux Monuments Historiques.

Peut-on acquérir de l'immobilier Malraux en indivision ?

Oui, il est possible d’acquérir un appartement dans un programme Malraux en indivision.

De la sorte, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d’impôt ou de la déduction fiscale liée à sa quote-part de travaux.

Le démembrement est-il possible ?

En loi Malraux nouveau régime, non.

Puis-je louer le bien à mes enfants, à mes parents ?

En Malraux loi nouveau régime non, qu’ils fassent ou non partie du foyer fiscal. En Malraux ancien régime en revanche c’est possible, dès lors qu’ils ne font pas partie du foyer fiscal.

De toute façon, compte tenu de la rareté de ces biens, un investissement Malraux sera très difficilement compatible avec une telle exigence.

Que se passe-t-il si la réduction d’impôt Malraux sur une année excède mon impôt annuel ?

Depuis 2017 un mécanisme de report a été instauré, sur trois ans.

Par ailleurs, sauf en VIR, et sous conditions, vous pouvez aussi passer tout ou partie des travaux Malraux en déficit foncier, qui sera reportable 10 ans et vous permettra de gommer de futurs revenus fonciers.

Puis-je habiter un immeuble Malraux dès la livraison ?

En loi Malraux ce n’est pas possible, sauf à renoncer à la défiscalisation loi Malraux.

ABF : Architecte des Bâtiments de France
AFU : Association Foncière Urbaine
AFUL : Association Foncière Urbaine Libre
AMO : Assistant à Maîtrise d’Ouvrage
ASL : Association Syndicale Libre
AVAP : Aires de mises en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine
BOI : Bulletin Officiel des Impôt
CGI : Code Général des Impôts
DRAC : Direction Régionale des Affaires Culturelles
IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière
IRPP : Impôt sur les Revenus Pour les Particuliers
Loi CAP : Loi Création, Architecture et Patrimoine, du 7 juillet 2016
MH : Monument Historique
NPNRU : Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain
PAS : Prélèvement À la Source
PC : Permis de Construire
PSMV : Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur
PVAP : Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine
QAD : Quartier Ancien Dégradé
SCI : Société Civile Immobilière
SCPI : Société Civile de Placement Immobilier
SPR : Sites Patrimoniaux Remarquables
TMI : Taux ou Tranche Marginale d’Imposition
VEFA : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement
VIR : Vente d’Immeuble à Rénover
ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager

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