FAQs défiscalisation Monuments Historiques 2023

La loi Monument Historique 2023 concerne des bâtiments classés ou inscrits, en raison de leur intérêt propre, qu’il soit architectural ou historique. L’acquisition d’un appartement à usage locatif dans un tel immeuble permet de déduire de son revenu imposable la totalité des travaux de restauration, sans aucun plafond.

La loi Malraux concerne potentiellement tous les immeubles situés dans des « Sites patrimoniaux remarquables« , regroupant les anciens « secteurs sauvegardés » , « ZPPAUP » ou « AVAP », dans des coeurs de ville. Pour l’acquisition d’un appartement et dans le cadre de la restauration complète de l’immeuble, elle génère une réduction d’impôt. Celle-ci est de 22 à 30% des travaux, selon le secteur, et elle est plafonnée.

Les deux dispositifs fiscaux sont assortis de contraintes, portant notamment sur la qualité des travaux.

L’ASL (Association Syndicale Libre) appelle 100% des travaux dès que le foncier (les murs, par opposition aux travaux) est acté.

Pour autant, dans la mesure où il se passe généralement trois ans entre le lancement d’une opération et sa livraison, il est communément admis qu’un investisseur entrant dans l’opération au début puisse débloquer les travaux sur trois ans, en trois tiers, s’il le souhaite. Mais, en fonction notamment de sa situation fiscale, il peut aussi débloquer davantage, voire 100% dès la première année.

L’impact sur sa fiscalité sera à hauteur des sommes débloquées chaque année, et ce dès le premier déblocage. En loi Monument Historique, défiscalisation immédiate donc, sans attendre la livraison, ni même que les travaux aient démarré.

Concrètement, pour peu qu’un acquéreur finance et acte le foncier en 2023, l’ASL appellera les fonds travaux aussi en 2022. Il pourra alors imputer tout ou partie de ses travaux sur son revenu imposable 2023, à hauteur des montants qu’il aura débloqués en 2022, et même avant cf FAQ suivante. Depuis la mise en place du prélèvement à la source, il a ainsi intérêt à monter ce type d’opération tôt dans l’année, afin d’impacter son taux de prélèvement dès le début de l’année.
S’il ne souhaite pas passer 100% en 2023, le reste sera versé sur l’année ou les deux années suivantes, au choix.

Voir notre simulateur Monument Historique.

Le Prélèvement A la Source (PAS) est entré en vigueur en janvier 2019.

Désormais, dans le cadre d’un investissement Monument Historique, il est possible de baisser son taux de prélèvement à la source dès la régularisation d’un compromis d’acquisition, sans même attendre le paiement des travaux, pour peu que le financement du foncier et des travaux soit acquis.

Ce qui revient à dire qu’il convient dorénavant de mettre en place ce type d’investissement dès le mois de janvier, et non plus en fin d’année.

L’agrément fiscal Monument Historique ne doit pas être confondu avec le fait qu’un immeuble soit classé ou inscrit, ce point ne relevant que du ministère de la Culture, et pouvant être facilement vérifié sur la base Mérimée (sur notre page Histoire Monuments Historiques). Ni avec les immeubles « agréés » qui sont des biens assimilés aux Monuments Historiques et pouvaient, jusqu’en 2014, bénéficier du régime fiscal dérogatoire de ces derniers.

De 2009 à fin 2017, pour que les travaux réalisés dans un Monument Historique soient déductibles du revenu, il fallait que celui-ci ne soit pas en indivision. Sauf si un règlement de copropriété existait déjà avant le 01/01/2009. Fait très peu courant sur les MH.

Ou que le ministère du Budget, sur avis des Affaires Culturelles, délivre un agrément fiscal. En outre, pour l’année 2015, cet agrément fiscal ne pouvait plus être délivré qu’à des monuments classés, excluant de ce fait ceux inscrits.

Cette obligation d’agrément fiscal a été supprimée par la Loi de Finances 2018.

Non, il en existe parfois à moins de 200 K€. Ces opérations portant sur des appartements, dans des immeubles classés ou inscrits, entièrement restaurés. Pour autant, les programmes Monuments Historiques commercialisés chaque année sont très peu nombreux, avec nécessairement un coût travaux élevé, et les « petits » lots, s’ils existent, sont d’autant plus rares.

Dans le cas d’une copropriété, afin de réaliser des travaux de restauration sur un investissement Monument Historique, pour des raisons pratiques les différents propriétaires doivent se regrouper dans une ASL (Association Syndicale Libre). Le président de l’ASL est l’un d’eux. Il entérine les décisions prises par l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale.

L’ASL est le maître d’ouvrage. A ce titre elle représente les propriétaires et est à l’initiative des travaux.

Sa raison d’être est la réalisation des travaux. Elle sera dissoute à l’issue des travaux.

Elle peut déléguer ses fonctions à un AMO (Assistant à Maîtrise d’Ouvrage). Le rôle de ce dernier consiste à l’aider dans le choix des intervenants et la surveillance des travaux. Dans ce cas, le budget travaux ne peut qu’être estimé. Il n’est pas contractuel.

Elle peut aussi passer un marché travaux avec une entreprise générale. Le budget est alors global et forfaitaire.

Ou avec un contractant général, qui assumera en plus la fonction de maîtrise d’oeuvre, dans le cadre d’un budget global et forfaitaire.

Les opérateurs Monuments Historiques (on parle d’opérateur, et non de promoteur Monument Historique) ont à cet égard des approches, et donc des engagements, qui diffèrent de l’un à l’autre.

Oui, dès que votre achat Monument Historique est acté chez le notaire et votre versement travaux, même partiel, est effectué sur le compte de l’ASL. Voire dès votre compromis régularisé, pour peu que votre financement foncier et travaux soit acquis, cf FAQ N°3. Il suffit alors de vous rendre sur votre espace impots.gouv et de déclarer dans la catégorie des revenus fonciers spéciaux un déficit foncier imputable sur le revenu global (case 4 BC qui apparaîtra lors de la modification en ligne). Votre taux de prélèvement à la source sera actualisé en conséquence.

Suite à une déclaration de revenus faisant état d’une défiscalisation Monument Historique, l’administration fiscale demande parfois des pièces complémentaires justifiant la défiscalisation.

Mais le plus souvent il n’en est rien. En tout état de cause, ce type d’opérations doit être monté avec le concours d’un cabinet juridique spécialiste des fiscalités Monument Historique. Si vous vous assurez le concours d’un opérateur Monument Historique, celui-ci n’aura pas manqué de le faire, pour peu qu’il soit sérieux.

Il appartiendra alors au cabinet juridique de répondre pour vous à l’administration fiscale et, dans l’immense majorité des cas, cette dernière en restera là.

En tout état de cause, pour une défiscalisation loi Monument Historique, il convient d’être particulièrement vigilant sur le professionnalisme de l’opérateur qui accompagne éventuellement l’opération.

Si celui-ci maîtrise parfaitement son dossier, il doit être en mesure de vous délivrer une garantie de bonne fin fiscale.

Le régime fiscal des Monuments Historiques relève des revenus fonciers. A ce titre la déclaration fiscale se fait sur un imprimé 2044 S (S pour Spéciale) pour les MH. Les travaux Monuments Historiques sont à mettre dans la case « Travaux de restauration ».

Pour les investissements en loi Monument Historique montés avec notre cabinet de défiscalisation, notre cabinet juridique vous délivrera les différentes attestations nécessaires, ainsi qu’une aide à la déclaration de revenus, et nous sommes à votre disposition pour remplir avec vous votre 2044 S.

Lors de la première déclaration consécutive à une défiscalisation MH, il convient de joindre un engagement de location nue : pour trois ans en loi MH.

Non, un investissement Monument Historique n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. Ni à aucun autre plafond.

Absolument. La loi Monument Historique joue sur le revenu imposable, sans aucun plafond. Elle est parfaitement complémentaire des dispositifs avec réduction d’impôt, notamment.

Pendant la durée des travaux, l’actif (valorisation du foncier seul, au début, puis guère plus jusqu’à l’achèvement) peut légitimement être considéré comme très inférieur au passif (emprunt ou financement cash), et donc permettre une diminution temporaire de l’IFI. A partir de la livraison, il convient d’apprécier la valeur du bien selon le marché applicable au secteur, en tenant compte des abattements (notamment 10% à 40% de la valeur du bien pour un bien loué, selon les contraintes générées par la location).

Attention toutefois, contrairement à ce qui était possible avec l’ISF, un emprunt n’est désormais déductible qu’à hauteur de la valeur vénale du bien correspondant imposé. Il ne peut plus générer une valeur négative.

Par ailleurs, en baissant l’assiette du revenu imposable à l’IRPP au moyen d’un programme Monument Historique, on peut faire intervenir le plafonnement de l’IFI, au même titre que pour l’ISF auparavant :

Cf notre page dédiée à l’IFI, le total des prélèvements doit être inférieur à 75% des revenus nets, après déduction des déficits catégoriels dont l’imputation est autorisée par l’article 156 du CGI (notamment Monuments Historiques et déficits fonciers).

De ce fait, le revenu net pouvant être ramené à peu de choses, voire à 0, par des travaux Monuments Historiques, le cumul IFI, IRPP, Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et CSG ne pourra dépasser 75% de ce montant.

Grâce à un investissement Monument Historique, il est donc possible de baisser l’IFI, voire de l’annuler avec un revenu net ramené à 0.

Pour que la totalité des travaux de restauration d’un bâtiment classé ou inscrit soit déductible, il faut et il suffit que ses façades et ses toitures soient classées ou inscrites.

A défaut, seuls les travaux de restauration sur les parties classées ou inscrites seront déductibles.

Pour vérifier le classement d’un Monument Historique, ou son inscription, il suffit de consulter la base Mérimée du Ministère de la culture, qui donne la liste des Monuments Historiques.

Depuis 2009, il existe une obligation de conservation de 15 ans à compter de l’acquisition (achat, succession, donation ou legs) d’un Monument Historique classé ou inscrit, en vertu de l’article 156 bis du CGI.

Y compris pour les biens acquis avant 2009.

A défaut, le revenu global ou le revenu foncier net de l’année et des deux années suivantes sont majorés du tiers du montant des charges imputées au titre des dépenses réalisées.

En cas de cession d’un bien acquis avant 2009, la majoration ne concernera que les charges imputées sur le revenu global depuis le 1er janvier 2009.

En cas de transmission à titre gratuit la rupture de l’engagement n’a pas de conséquence, dès lors que les bénéficiaires reprennent l’engagement précédemment souscrit, pour sa durée restant à courir à la date de la transmission.

De même en cas d’évènement exceptionnel : licenciement, invalidité ou décès d’un des deux époux.

Si vous avez des revenus fonciers importants, vous avez aussi la possibilité de déclarer vos travaux en déficit foncier classique (voir ci-dessous), et ne serez alors pas soumis à l’obligation de conservation de 15 ans.

La règlementation Monument Historique stipule que, pour déduire 100% des travaux sans que le bien soit ouvert au public, pendant les trois ans suivant la dernière imputation sur le revenu global le propriétaire doit pouvoir prouver qu’il maintient ce bien affecté à la location et qu’il effectue les démarches nécessaires (mandat de gestion confié à une agence par exemple). Il n’a pas d’obligation de résultat à cet égard.

La liste des Monuments Historiques peut être consultée sur le site Mérimée du ministère de la Culture.

Tous les monuments classés ou inscrits y figurent, via notamment l’onglet Architecture / Accès thématique / Monuments Historiques classés – Monuments Historiques inscrits. Cliquer ensuite sur le département concerné par votre recherche.

Les éléments de protection y sont précisés.

Comme indiqué dans une autre FAQ, la nature de ces éléments a une incidence déterminante pour votre défiscalisation Monument Historique.

Une réduction d’impôt agit directement sur l’impôt à payer, et est donc la même pour tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d’imposition.

La déduction fiscale s’impute sur le revenu imposable. Plus ce revenu sera dans un TMI (Taux Marginal d’Imposition) élevé, plus le gain fiscal sera important.

Sachant que les TMI vont de 0 (plus d’un Français sur deux ne paie pas d’IRPP) à 49%, auxquels s’ajoutent 17,2% de CSG-CRDS pour ceux qui ont des revenus fonciers positifs.

La fiscalité Monuments Historiques obéit au principe de la déduction fiscale, tandis que la loi Malraux nouveau régime relève de la réduction d’impôt.

Notre site vous donne la possibilité de vérifier si vous êtes éligible aux programmes Monuments Historiques 2023 et d’effectuer une simulation Malraux.

Compte tenu de ce qui est mentionné ci-dessus, il est clair que le gain fiscal sera d’autant plus important que l’intéressé aura un montant élevé de revenu imposé dans les TMI supérieures (30% et plus). D’autant que le gain fiscal intervient sur une période courte (entre l’acquisition et la livraison), et que la spécificité des travaux de restauration Monument Historique aboutit inévitablement à un coût avant défiscalisation élevé.

Il convient donc que la défiscalisation MH soit importante, quoique sur peu de temps, pour que l’investissement MH s’avère pertinent.

En outre, ce type d’opération porte le plus souvent sur des opérations de plusieurs centaines de milliers d’euros, nécessitant une solide capacité de financement.

Est exclu du régime micro-foncier tout bien dans un bâtiment classé ou inscrit.

Une SCI est possible en loi Monuments Historiques, mais uniquement dans le cadre d’une SCI familiale, ce qui suppose que les associés soient membres d’une même famille. A défaut la SCI doit obtenir un agrément du ministre du budget, après avis du ministre chargé de la culture.

Deux possibilités :

– Un appartement dans un programme Monuments Historiques. Vous pouvez l’habiter dès la livraison, avec une défiscalisation qui dépendra de l’échelonnement de votre paiement des travaux (voir la question « Puis-je habiter ce type de biens dès la livraison ? »). Mais attention, les programmes Monuments Historiques sont particulièrement rares, et très difficilement compatibles avec cette exigence.

– Un bâtiment de type château classé ou inscrit dédié. Oui, c’est tout à fait possible. Une fois précisée votre recherche, nous nous chargerons de trouver le bien et de l’exécution des travaux de restauration Monument Historique.

Oui, et c’est même conseillé d’un point de vue fiscal, dans la mesure où les intérêts d’emprunt permettent de défiscaliser les revenus locatifs, et même, particularité des programmes MH, sont déductibles du revenu global s’ils excèdent vos revenus fonciers.

Une défiscalisation Monument Historique en SCPI nécessiterait un agrément fiscal pour mettre le bien en copropriété, ce qui dans la pratique réduit considérablement cette possibilité.

En loi Monument Historique oui. Les travaux s’imputent en priorité sur les revenus fonciers. Ils vont donc diminuer ou gommer la CSG-CRDS et le revenu imposable générés par ces revenus. S’ils excèdent ces derniers le solde s’impute sur le revenu global, sans limitation.

Vous avez aussi la possibilité de déclarer vos travaux en déficit foncier classique. Cela s’avèrera particulièrement intéressant si vous avez des revenus fonciers importants et que, une fois gommés ceux-ci, les revenus de votre travail ou de votre retraite sont peu ou pas dans les tranches marginales d’imposition supérieures.

De ce fait, vous n’aurez plus l’obligation de conserver le bien 15 ans.

Pour permettre l’exonération de droits de succession sur un monument classé ou inscrit, les héritiers doivent passer une convention avec les ministères de la Culture et du Budget, précisant les modalités d’entretien des biens concernés et définissant des conditions d’accès au public.

Accès au public qui en l’occurence doit être a minima de 60 jours par an, entre les 15 juin et fin septembre, dont dimanches et jours fériés.

Ou 80 jours par an, entre mai et fin septembre, dont dimanches et jours fériés.

Il est à noter que ces contraintes (nombre de jours et calendrier) sont différentes de celles ouvrant droit à la déductibilité de 100% des travaux, dans le cas d’une ouverture au public.

Dans le cas d’un immeuble classé Monument Historique en copropriété, cet accès au public est parfois possible. Idem pour un monument inscrit.

Oui, il est possible d’acquérir un appartement dans un programme MH en indivision.

De la sorte, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d’impôt ou de la déduction fiscale liée à sa quote-part de travaux.

Dans le cadre d’un achat Monument Historique c’est tout à fait possible. Le gain fiscal s’appliquera à l’usufruitier.

Oui, les règles de la fiscalité Monument historique le permettent, dès lors qu’ils ne font pas partie du foyer fiscal.

Toutefois, compte tenu de la rareté de ces biens, un investissement Monument Historique sera très difficilement compatible avec une telle exigence.

Dans le cadre de la fiscalité MH, si les travaux de restauration excèdent votre revenu imposable, l’excédent est reportable 6 ans.

Toutefois si vos revenus sont très fluctuants, vous avez la possibilité de moduler fortement les dates de déblocage des fonds (un déblocage en décembre ou en janvier sera indifférent pour l’opérateur Monument Historique, en revanche il aura un effet radicalement différent sur votre fiscalité).

Et si vous êtes résident étranger, ce n’est pas perdu si vous rentrez dans les six ans suivant votre décaissement travaux. Leur montant s’imputera alors sur votre revenu imposable. Avec report jusqu’à la sixième année si besoin.

Vous pouvez aussi choisir de passer la totalité des travaux en déficit foncier classique. Ils s’imputeront alors uniquement sur vos revenus fonciers, et l’excédent sera reportable 10 ans sur vos futurs revenus fonciers.

Notre site vous propose de vérifier si vous êtes éligible aux Monuments Historiques.

Dans le cas d’un achat Monument Historique, les règles de la fiscalité MH stipulent que pour déduire du revenu global 100% des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt, il doit se passer trois ans entre votre dernier paiement des travaux et votre propre installation. A défaut 50% des travaux et des intérêts d’emprunt restent déductibles.

Non, pas dans le cadre d’une défiscalisation Monument Historique.

Hormis l’obligation de conservation de 15 ans suite à une défiscalisation Monument Historique, évoquée dans une autre question de cette page FAQ, rien ne s’oppose à la vente d’un Monument Historique.

Le vendeur est simplement tenu de faire connaître au nouvel acquéreur l’existence de la servitude de classement, et de notifier la vente au préfet.

Ce label est délivré par la Fondation du Patrimoine, créée en 1996. En application de la loi de Finances pour 2006, , elle est le seul organisme habilité par le ministère de l’Economie et des Finances à pouvoir octroyer un label aux immeubles ni classés ni inscrits. L’obtention de ce label, réservé aux immeubles visibles depuis la voie publique, permet permet aux propriétaires de bénéficier du même régime fiscal que les Monuments Historiques, après avis favorable de la DRAC.

A ce titre, les travaux de restauration sont déductibles des revenus fonciers, et le solde s’impute sans limitation sur le revenu global, pour peu que le bien soit mis en location. Le label est valable 5 ans. Toutefois, les intérêts d’emprunt (du foncier, s’il y a acquisition avec un prêt, et des travaux de restauration) peuvent être déduits du revenu global aussi longtemps que le prêt court. S’il y a des travaux non assimilables à une restauration (droit commun), ils sont déductibles des revenus fonciers, et à hauteur de 10 700 € par an sur le revenu global, le solde étant reportable 10 ans sur des revenus fonciers. Toutefois, là aussi les intérêts d’emprunt pourront remonter sur le revenu global, et ce jusqu’à extinction du prêt.

Il existe la même obligation qu’en Monument Historique de conserver le bien 15 ans.

Si vous avez un Monument Historique à vendre, nous examinerons le dossier avec la plus grande attention si :

– D’une part il nécessite des travaux de restauration très importants, justifiant une forte défiscalisation en loi Monument Historique.

– D’autre part, soit il développe une très grande surface, avec un règlement de copropriété et une situation générant une forte demande locative, soit de par son charme il est susceptible d’intéresser un acquéreur unique comme résidence secondaire après travaux.