Imposition de 10 à 25K€

Mes solutions de défiscalisation 2017

Impôt 10 000 à 25 000 € : loi Pinel ancien optimisée au Déficit Foncier – loi Malraux – Pinel Outre-Mer – Girardin industriel – LMNP/Censi Bouvard – Pinel

Loi Pinel ancien optimisée au Déficit Foncier

Défiscalisation Pinel optimisée 2017 – Principe de fonctionnement

Restauration complète d’un immeuble ancien dégradé.

Location d’un appartement pendant 6, 9 ou 12 ans. Peut se réaliser sans apport.

Loi Pinel optimisée 2017 – Fiscalité

La défiscalisation Pinel optimisée au Déficit Foncier conjugue la réduction d’impôt Pinel et la déductibilité du Déficit Foncier.

L’acquisition des murs et les travaux des parties intérieures génèrent une réduction d’impôt égale à 12, 18 ou 21% de leur montant, selon la durée de location.

Les travaux des parties extérieures sont déductibles des revenus fonciers, dès l’année de leur paiement. En cas d’absence ou d’insuffisance de revenu foncier, ils s’imputent à hauteur de 10 700 € sur le revenu global. Le solde éventuel est reportable 10 ans sur les revenus fonciers, permettant d’en défiscaliser une partie.

La partie Déficit Foncier échappe au plafonnement global des niches fiscales.

La défiscalisation Pinel optimisée au Déficit Foncier est immédiate, et s’étale sur 6 à 12 ans, plus la durée des travaux.

Notre avis sur la loi Pinel optimisée au Déficit Foncier 2017

Les programmes en défiscalisation Pinel optimisé permettent de se constituer un patrimoine de grande qualité en centre ville.

Pour les contribuables imposés à 30% et plus, le gain fiscal ainsi obtenu sera nettement supérieur à celui du Pinel seul.

Pour les contribuables très fortement fiscalisés, dans la mesure où elles jouent essentiellement sur la réduction d’impôt, ces opérations sont fiscalement complémentaires d’un investissement Monument Historique, et présentent l’avantage d’être moins rares, souvent dans des villes très attractives.

Défiscalisation loi Malraux 2017

Défiscalisation Malraux 2017 – Principe de fonctionnement

Restauration d’un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR).

Location d’un appartement ou local professionnel pendant 9 ans. Peut se réaliser sans apport.

Loi Malraux 2017 – Fiscalité

Depuis 2009, la loi Malraux obéit au principe de la réduction d’impôt.

Les travaux réglés dans un investissement Malraux génèrent une réduction d’impôt égale à 22 ou 30% de leur montant, en fonction du secteur (avec PSMV ou PVAP).

Le montant de travaux éligibles ne peut dépasser 400 000 € en tout.

La réduction d’impôt loi Malraux 2017 peut donc atteindre, au plus, 120 000 ou 88 000 €, selon le secteur.

Selon le lieu et l’immeuble, les travaux d’un programme Malraux peuvent représenter jusqu’à 90% de l’investissement total.

La défiscalisation Malraux est immédiate, et peut s’étaler sur 1 à 4 ans, au plus.

Avec la loi Monument Historiques, la loi Malraux est le seul dispositif fiscal échappant au plafonnement global des niches fiscales. Toutefois, et contrairement à la loi MH, elle a son propre plafonnement, comme évoqué ci-dessus.

Notre avis sur la loi Malraux 2017

Les programmes en défiscalisation Malraux 2017 permettent de se constituer un patrimoine remarquable, en coeur de ville.

Au plafond spécifique limitant la réduction d’impôt Malraux, un investisseur peut ajouter d’autres réductions d’impôt, via d’autres supports, le dispositif Malraux échappant au plafonnement global.

Pour autant, ces opérations Malraux s’adressent à des contribuables moins lourdement imposés que ceux ayant intérêt à privilégier la fiscalité Monuments Historiques.

Défiscalisation loi Pinel outre mer

Défiscalisation Pinel outre mer – Principe de fonctionnement

Acquisition d’un bien neuf outre mer. Obligation de location pendant 6, 9 ou 12 ans. Peut se réaliser sans apport.

Loi Pinel outre mer – Fiscalité

La loi Pinel outre mer 2017, ou Pinel Dom Tom, obéit au principe de la réduction d’impôt. Les programmes Pinel outre mer donnent droit à une réduction d’impôt de 23, 29 ou 32 % de l’investissement.

– La réduction d’impôt se calcule sur la base d’un plafond au m2. Celui-ci est de 5 500 €.
– La réduction d’impôt est répartie, au choix, sur 6, 9 ou 12 ans.

Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés.

Comme toutes les niches fiscales, hormis les investissements Monuments Historiques et Malraux, la défiscalisation Pinel outre mer est soumise au plafonnement global des niches fiscales. Toutefois, son plafond est porté à 18 000 €.

Notre avis sur la loi Pinel outre mer

La loi Pinel outre mer offre un levier fiscal nettement plus puissant que sa version métropolitaine. Aussi, pour peu qu’elle s’appuie sur un bien immobilier de qualité, avec une demande locative avérée, elle est un excellent moyen d’augmenter le rendement d’un investissement neuf.

Défiscalisation loi Girardin Industriel

Défiscalisation Girardin Industriel 2017 – Principe de fonctionnement

Via une SNC, le contribuable prend une participation dans des investissements industriels outre-mer, à fonds perdus. Nécessite de la trésorerie.

Loi Girardin Industriel 2017 – Fiscalité

La loi Girardin industriel obéit au principe de la réduction d’impôt. En pratique, l’apport année N d’un montant d’environ 83 permet d’effacer l’année N+1 (l’année N dans le cadre du prélèvement à la source) un impôt de 100.

Le one shot est soumis au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 18 000 € pour l’outre mer.

Toutefois, compte tenu d’un mécanisme de péréquation, la réduction d’impôt Girardin industriel peut atteindre 40 909 € pour les dossiers sans agrément et 52 941 € pour ceux avec agrément.

Notre avis sur la loi Girardin Industriel 2017

La défiscalisation Girardin industriel ne génère aucun patrimoine, mais permet de réduire, voire supprimer son impôt.

Peut s’utiliser en complément d’une autre opération.

Défiscalisation Loueur en meublé non professionnel, dit LMNP, et Censi Bouvard

Défiscalisation LMNP et Censi Bouvard – Principe de fonctionnement

Acquisition d’un logement loué meublé. Obligation de location en bail commercial pendant 9 ans si réduction d’impôt. Peut se réaliser sans apport.

Loi LMNP et Censi Bouvard – Fiscalité

Le statut fiscal LMNP obéit à deux régimes possibles :

1/ Régime classique de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). L’immobilier et le mobilier s’amortissent, ce qui permet de défiscaliser durablement les revenus locatifs. Il est applicable à tous les programmes LMNP.

2/ Régime loi Censi Bouvard, dit encore Amendement Bouvard. Réservé à certaines résidences avec services, la loi LMNP Censi Bouvard 2017 permet une réduction d’impôt de 11% de l’investissement. La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans et plafonnée à 33 000 €. Il n’y a alors pas d’amortissement.

Dans les deux régimes la TVA est récupérable pour les résidences avec services. Toutefois, s’il s’agit d’un bien neuf et qu’il est revendu avant 20 ans elle devra être reversée au prorata temporis.

Notre avis sur la loi LMNP et Censi Bouvard

Les programmes LMNP dans le cadre de la fiscalité loueur en meublé classique permettent surtout de générer des revenus locatifs nets d’impôt, sur une période dont la durée dépend du mode de financement.

Aussi, le régime de l’amortissement intéressera surtout les contribuables situés dans les tranches d’imposition supérieures, qui sinon verraient leurs loyers fortement imposés.

Le régime Bouvard pourra s’avérer plus intéressant pour les contribuables peu imposés.

Dans les deux cas, la récupération de TVA constituera un plus, et le rendement locatif sera généralement supérieur à la location nue.

En outre, dans les résidences de tourisme, un droit d’usage est généralement proposé.

Toutefois, sauf exception, l’usage personnel du bien pour habiter à terme est exclu, et la revente ne peut s’envisager qu’à un investisseur.

Défiscalisation Loi Pinel

Défiscalisation Pinel – Principe de fonctionnement

Acquisition d’un logement, neuf ou ancien réhabilité. Obligation de location pendant 6, 9 ou 12 ans, au choix. Peut se réaliser sans apport.

Loi Pinel – Fiscalité

La loi Pinel obéit au principe de la réduction d’impôt. Les programmes Pinel 2017 donnent droit à une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% de l’investissement.

La réduction d’impôt se calcule sur la base d’un plafond au m2. Celui-ci est de 5 500 €.

Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés, et toutes les zones ne sont pas éligibles.

Notre avis sur la loi Pinel

Pénalisée par ses plafonds à certains endroits, elle pourra s’avérer tout à fait pertinente là où le bénéfice de la réduction d’impôt, significative, n’est pas entamé par des loyers inférieurs au prix du marché.

Veuillez noter que, dans l’utilisation de nos différents outils, votre gain fiscal varie selon votre situation.