Loi LMNP Censi Bouvard

Informations sur la défiscalisation loi LMNP et Censi Bouvard 2017

Un amortissement du bien ou une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition, généralement assortis d’une récupération de la TVA.

Loueur en meublé, LMNP, Loi Censi Bouvard 2017 : pour qui ?

Le statut de Loueur en meublé s’adresse à tous les contribuables payant plus de 5 000 € d’impôt.

Principaux avantages des lois LMNP et Censi Bouvard 2017

Le statut de Loueur en meublé non professionnel permet un amortissement du bien ou, dans le cadre de la loi LMNP Censi Bouvard 2017, une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans. Sous conditions, il permet de surcroît une récupération de la TVA.

Principes du LMNP / LMP, de la loi Censi Bouvard 2017

Le principe de défiscalisation LMP, ou Loueur en meublé professionnel, n’est plus cité ici que pour mémoire. En effet, il implique toujours une inscription au registre du commerce et des sociétés et un montant annuel de recettes supérieur à 23 000 € TTC, mais depuis le 1er janvier 2009 il implique aussi que ces recettes dépassent les autres revenus du bailleur.

De ce fait, sauf cas très particulier, les anciens détenteurs de ce statut l’ont perdu et il devient quasiment impossible d’y satisfaire. Le statut de Loueur en meublé professionnel permet d’imputer toutes les charges sur le revenu global.

L’immense majorité des investisseurs relève donc de la Location Meublée Non Professionnelle, ou défiscalisation LMNP 2017.

Avec deux possibilités pour 2017 :

1/ Soit l’amortissement de l’immobilier LMNP et du mobilier, sur une période allant de 25 à 30 ans pour l’immobilier, et 5 à 7 ans pour le mobilier. Cela relève du droit fiscal usuel et permet de défiscaliser durablement les revenus tirés de la location meublée. En effet, si les amortissements ne peuvent générer de déficit sur le revenu global, ils sont reportables sans limitation de durée sur les futurs bénéfices de même nature (BIC).

Cette option sera plus intéressante que la seconde pour les contribuables soumis à un taux d’imposition élevé.

2/ Soit, au choix de l’investisseur, opter pour la loi Scellier Bouvard, dite aussi loi Censi Bouvard, ou amendement Bouvard. L’investissement LMNP Bouvard 2016 dans une résidence étudiante, une résidence senior ou médicalisée de type EHPAD notamment donne droit, sous conditions, à une réduction d’impôt linéaire sur 9 ans, égale à 11% du montant (HT dans le neuf) de cet investissement LMNP, frais d’acquisition inclus. L’assiette de l’investissement immobilier est limitée à 300 000 €, plafonnant la réduction d’impôt à 33 000 €. La réduction d’impôt commence l’année d’achèvement de l’immeuble ou, dans cadre d’une rénovation ou réhabilitation d’un immeuble de plus de 15 ans, de l’achèvement des travaux.

Prévue pour s’arrêter fin 2012, la loi LMNP Censi Bouvard a été prolongée jusqu’à fin 2017.

Toutefois, depuis 2017 les résidences de tourisme classées ne sont plus éligibles au Censi Bouvard.  En revanche, sous conditions, un dispositif de réduction d’impôt s’applique à la rénovation de ces résidences.

Pour les biens non éligibles à l’amendement Censi Bouvard (location meublée en résidence principale, hôtels, résidences de tourisme, etc.), le dispositif fiscal usuel du LMNP (amortissement) s’applique de droit.

Par ailleurs, si l’investissement LMNP est réalisé dans une résidence avec services, la TVA est récupérable.

Les revenus issus de la location meublée LMNP / LMP sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, syndic, etc.), autres que celles d’amortissement, sont reportables 10 ans sur les revenus de même nature (BIC).

Conditions à respecter – défiscalisation loi Censi Bouvard 2017

Le bien doit être loué meublé à usage d’habitation.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt de 11%, la résidence doit être éligible à l’amendement Bouvard, et un bail commercial doit être consenti pour 9 ans minimum à un exploitant unique. En cas de récupération de TVA sur l’acquisition, les loyers sont assujettis à la TVA et le bien doit être conservé 20 ans, sauf en cas de cession de bail sans changement d’exploitant.

A défaut, une quote-part de la TVA doit être reversée au Trésor public.

Plafonnement global – défiscalisation loi Censi Bouvard 2017

Comme toutes les réductions d’impôt choisies (sauf dans le cadre de la loi Monuments Historiques et de la défiscalisation Malraux), la réduction d’impôt potentiellement générée par un investissement LMNP Censi Bouvard s’inscrit dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales. Soit 10 000 €, hormis les investissements Pinel outre mer, Girardin et les SOFICA.

Les textes de référence sur la loi Censi Bouvard 2017 et la location en meublé

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