Déficit Foncier avec effet d’aubaine 2018 : exemple à Étampes (91)

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Déficit Foncier avec effet d’aubaine 2018 : exemple à Étampes (91)

Si vous avez des revenus fonciers, à savoir des revenus locatifs issus de la location nue, et que ceux-ci dégagent un bénéfice imposable, ce bénéfice vient s’ajouter à vos autres revenus pour établir votre assiette imposable. Il est de surcroît soumis à la CSG, au taux de 17,2%.

D’où l’intérêt de gommer vos revenus fonciers imposables, par le biais de travaux notamment. L’année 2018 offre à cet égard des opportunités particulièrement intéressantes, ainsi que nous l’avons déjà évoqué dans notre blog.

Nous allons profiter ici du lancement d’une nouvelle opération de restauration éligible au Déficit Foncier, en Ile-de-France, pour illustrer notre propos à travers un cas client. Ce projet de restauration est situé à Étampes, sous-préfecture et seule « Ville d’art et d’histoire » de l’Essonne (91).

Le projet en Déficit Foncier

Deficit-Foncier-Etampes-Augustines-jedefiscalise-2Située au coeur d’Etampes, à 50 km au sud-ouest de Paris et 500 m de la gare RER et TER, dans un quartier encore très fortement marqué par la présence des Capétiens au XIIème siècle, l’ancien Couvent des Augustines fut fondé au XIIème siècle. Objet de différentes transformations, il fut reconstruit au XVIIIème. En grande partie inscrit au titre des Monuments Historiques, il va être restauré pour permettre la création de 23 logements, bénéficiant tous de parkings souterrains.

Une première tranche verra ses travaux éligibles au régime du Déficit Foncier, dès 2018. Les travaux déductibles représenteront environ 90% du budget global, hors parking. Cette tranche permettra donc de bénéficier de l’effet d’aubaine lié au passage au Prélèvement À la Source (PAS). C’est à cet aspect que nous allons nous intéresser ici, à travers un cas client.

Puis, en 2019, une seconde tranche sera lancée, éligible pour sa part aux Monuments Historiques.

Cas client

Prenons l’exemple de Mr et Mme C. Mariés avec deux enfants à charge, leur revenu imposable est de 200 K€, dont 25 K€ de Revenus Fonciers (RF) nets.
Leur impôt est de 51,5 K€, auxquels s’ajoutent 4 300 € de CSG.

Ils se portent acquéreurs d’un T2, pour un montant global de 230 K€, dont 207 K€ de travaux déductibles. Ils vont régulariser leur acquisition (20 K€) en 2018 et débloquer la totalité de leurs travaux également fin 2018, en Déficit Foncier.

Mr et Mme sont salariés, sans revenu exceptionnel 2018. Ils ne seront donc pas imposés sur leurs revenus 2018, compte tenu de la mise en œuvre du PAS début 2019.

Aussi, au titre de 2018, ils vont imputer 25 K€ de travaux sur leurs RF, non imposés, et 10 700 € sur leur revenu global, également non imposé. Ils vont donc perdre 35 700 € de travaux, imputés en pure perte. Il leur restera 207 000 – 35 700 = 171 300 € reportables dix ans sur leurs revenus fonciers à venir.

Toutefois, pour compenser cette perte 2018, le législateur a établi que les travaux payés en 2018 donneraient droit en 2019 à un « bonus » fiscal de 50% de ceux-ci. Aussi, Mr et Mme C bénéficieront en 2019 de 103 500 € supplémentaires à imputer en tant que travaux.

Ils vont donc avoir en 2019 un capital travaux de 171 300 + 103 500, soit 274 800 €. Pour une mise de 207 000 € en travaux.

De sorte que, en 2019 ils vont gommer leur RF, imputer 10 700 € sur leur revenu global, et instaurer un nouveau déficit foncier reportable. Ce dernier sera de 274 800 – 25 000 – 10 700 = 239 100 €.

Ce déficit sera reportable dix ans sur leurs revenus fonciers, et leur permettra donc de les défiscaliser en quasi-totalité (239 K€ sur 250 K€) pendant les dix prochaines années.

Gain fiscal et social

Sachant que leurs revenus fonciers sont imposés à 41%, au global leur gain fiscal sera de :

  • Pour 2019 : (25 000 + 10 700) x 41% = 14 637 €
  • De 2020 à 2030 : 239 100 x 41% = 98 031 €

Auquel s’ajoute le gain de CSG :

  • Pour 2019 : 25 000 x 17,2% = 4 300 €
  • De 2020 à 2030 : 239 100 x 17,2% = 41 125 €

Soit un gain fiscal et social total de 158 123 €.

Pour un montant de travaux de 207 000 €, et un investissement total de 230 000 €.

En conclusion

Nos clients profitent ainsi d’une opportunité qui, d’un point de vue fiscal, ne se représentera pas. Déjà considérable compte tenu du ratio travaux exceptionnel, de surcroît boosté par les particularités liées au PAS, leur gain fiscal atteint 158 K€ sur un investissement global de 230 K€.

En outre ils se constituent un patrimoine remarquable, en cœur de ville, dans une partie de l’Ile-de-France particulièrement préservée.

Cette opération de restauration fera en 2019 l’objet d’une deuxième tranche, éligible au Monument Historique. N’hésitez pas à nous interroger d’ores et déjà à ce sujet.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction

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Hugues de Tappie
hdetappie@jedefiscalise.com
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