La défiscalisation Monument Historique 2023 est-elle faite pour vous ? Exemples

La défiscalisation Monument Historique 2023 est-elle faite pour vous ? Exemples

La défiscalisation Monument Historique 2023 est-elle faite pour vous ? Exemples

La loi Monument Historique est adaptée aux contribuables payant plus de 30 K€ d’impôt. Elle permet un gain fiscal illimité et rapide, sur un à quatre ans, au choix.

Les autres dispositifs de défiscalisation métropolitains permettent au mieux une réduction d’impôt annelle de 10 K€, hormis la loi Malraux.

Pour autant, la réduction d’impôt générée par cette dernière ne peut excéder 120 K€ sur quatre ans, et représente selon les cas 22% ou 30% des travaux de restauration.

Là où elle peut atteindre 49% de ceux-ci en Monument Historique, voire plus si vous avez des revenus fonciers. Elle peut même jouer sur l’IFI, jusqu’à le réduire à néant.

ABC de la loi Monument Historique

Un investisseur acquiert un bien dans un immeuble classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques (façades et toitures, a minima).

Dès lors que celui-ci nécessite des travaux et qu’à l’issue de ces derniers il met son logement en location, l’intégralité des travaux sera déductible de ses revenus.

Pour peu que l’opération soit montée dans le cadre d’une ASL (association syndicale libre), il pourra défiscaliser dès la première année, indépendamment de l’avancement des travaux, en choisissant lui-même d’étaler ou pas son paiement des travaux, et donc sa défiscalisation, pour peu que le tout soit soldé avant la livraison.

Les travaux peuvent représenter jusqu’à 90% et plus du budget global, et il n’y a pas de limite au montant imputable.

Les travaux venant en déduction des revenus, la loi Monument Historique n’est pas concernée par le plafonnement global des niches fiscales.

Premier exemple de défiscalisation Monument Historique, au voisinage immédiat de Colmar

La défiscalisation Monument Historique 2023 est-elle faite pour vousSituée à quelques km de Colmar et du Rhin, frontière avec l’Allemagne, Neuf-Brisach est la dernière cité fortifiée créée par Vauban, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO. La Cité Vauban est constituée d’un pavillon des officiers et de plusieurs corps de bâtiments.

Cette opération de restauration bénéficie d’un ratio travaux de plus de 90%. Intégralement déductibles du revenu global

Prenons l’exemple d’un T2, au budget global de 370 K€. Là-dessus, le foncier représente 31 K€, les travaux non déductibles (stationnement) 20 K€ et les travaux déductibles 319 K€.

Mr et Mme H, deux enfants, ont un revenu imposable de 280 K€. Leur impôt est de 81 K€, et, chaque année ils ont 123 K€ de revenu imposé à 41%. Nous allons gommer en priorité ces revenus, aussi nous passerons leurs travaux sur trois ans : 123 K€ en 2023, idem en 2024 et le solde, soit 73 K€, en 2025.

De la sorte, sur trois ans, leur gain fiscal sera de 319 x 41% = 131 K€.

Ramenant leur coût réel d’acquisition de 370 à 239 K€.

Rappelons qu’un couple marié est imposé à 41% dès 157 K€ de revenus. En-deça de ce montant, le levier fiscal diminue et l’opération est alors moins pertinente.

En revanche, si le revenu du foyer est supérieur à 338 K€, alors le taux d’imposition passe à 45%, et le taux de défiscalisation aussi.

La « Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus » s’applique à partir de 500 K€ de revenus, pour 3%, et à partir d’1 M€, pour 4%. Portant l’impôt sur le revenu à 48 et 49%.

Les travaux Monument Historique venant en diminution du revenu global, ils suppriment aussi l’impôt que constitue cette « Contribution ».

Et pour un célibataire, ces taux d’imposition s’appliquent dès que les revenus sont la moitié de ceux d’un couple.

Deuxième exemple de défiscalisation Monument Historique, à Carcassonne

Dans le centre-ville de Carcassonne, le Carré des Maîtres est l’ancienne École normale d’instituteurs régionale.Defiscalisation MH Carcassonne

Dans ce programme de restauration Monument Historique avec un jardin, prenons l’exemple d’un grand T1 au budget global de 306 K€. Là-dessus, les travaux déductibles se montent à 281 K€.

Mr et Mme R, sans enfant, ont un revenu imposable de 240 K€, dont 32 K€ de revenus fonciers.

De ce fait ils paient 68 K€ d’impôt et 5,5 K€ de CSG/CRDS. Et ils ont chaque année 83 K€ de revenus imposés à 41%, plus la CSG à hauteur de 17,2% sur leurs revenus fonciers.

Nous leurs suggérons donc de passer 83 K€ de travaux en 2023, la même chose en 2024 et 2025, et le solde, soit 32 K€, en 2026.
Ainsi leur gain fiscal sera de 281 x 41% = 115 K€.

Et sur ces quatre années ils effaceront leurs revenus fonciers, soit 128 K€. Aussi, à leur gain fiscal s’ajoutera leur gain de CSG, pour 128 x 17,2% = 22 K€.

Au final, leur gain fiscal et social sera de 115 + 22 = 137 K€, pour un investissement total de 306 K€. Soit un gain correspondant à 45% de leur mise de fond (généralement effectuée par emprunt, sans apport).

Un couple qui aurait eu davantage de revenus fonciers, même avec beaucoup moins de revenus autres, aurait eu intérêt à déclarer tout ou partie de ses travaux en Déficit Foncier, ce qui est parfaitement possible sur un Monument Historique.

Il aurait ainsi créé un déficit foncier reportable jusqu’à 10 ans sur ses revenus fonciers, supprimant et l’impôt et la CSG sur ces derniers.

Tout en profitant d’un ratio travaux exceptionnel.

En conclusion

Un investissement Monument Historique pourra être adapté à votre situation dès lors que vous êtes imposé à 41% en tranche marginale. Il offre le seul levier fiscal sans aucun plafond.

Il peut traiter un revenu récurrent important, comme un revenu exceptionnel. La totalité des travaux pouvant être passée sur un an ou sur plusieurs années, au choix, et ce dès cette année.

Un tel investissement ne porte pas nécessairement sur un budget important, et vous apporte l’assurance d’être propriétaire d’un patrimoine exceptionnel, remarquablement pérenne, générateur de revenus, et le plus souvent en centre-ville.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction


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Hugues de Tappie
hdetappie@jedefiscalise.com
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