Cas client : François L., revenu 300 K€, défiscalisation en loi Monument Historique

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Cas client : François L., revenu 300 K€, défiscalisation en loi Monument Historique

Etude d’un cas client : François L., revenu 300 K€, défiscalisation en loi Monument Historique

François L., 50 ans, marié, deux enfants à charge, nous interroge afin de se constituer un patrimoine tout en capitalisant sur ses impôts.

Son revenu imposable est de 300 000 €, dont 15 000 € de revenus fonciers nets.

[headline tag= »h2″ color= »color1″]Analyse de sa situation fiscale[/headline]

Son impôt est de 92 282 €, auxquels s’ajoutent 2 324 € de CSG liée à ses revenus fonciers.

Son taux marginal d’imposition est de 41%. Il est à noter que, d’une part, s’il gagne un euro de plus, son taux marginal passe à 45%, d’autre part ses revenus fonciers étant soumis à la CSG, ils sont imposés à 41 plus 15,5%, soit 56,5%. Il conviendra donc de gommer ses revenus fonciers imposables, et de baisser son revenu imposable, de façon à ne plus subir un tel taux d’imposition.

Défiscalisation Monument Historique

En effet, aucun dispositif fiscal permettant une réduction d’impôt n’atteint 41, encore moins 56,5% de réduction directement sur l’impôt. De plus, tous les mécanismes de réduction sont plafonnés. En revanche, sachant qu’il est imposé à 41% dès 142 K€ de revenu, soit sur 158 K€ de ses revenus, si l’on baisse son revenu imposable de 158 K€, son gain fiscal sera de 41% de ce montant, soit 65 K€, auquel s’ajoute le gain de CSG si l’on gomme les revenus fonciers.

Pour cela, une seule possibilité :

[headline tag= »h2″ color= »color1″]La loi Monument Historique[/headline]

Elaborée il y a exactement un siècle, avec un volet fiscal inchangé dans ses grands principes depuis 50 ans, la loi Monument Historique vise à sauvegarder des bâtiments exceptionnels par leur caractère architectural ou historique. A cette fin, et selon des conditions très précises, elle permet aux propriétaires de déduire de leur revenu imposable la totalité des charges de restauration, sans aucun plafond.

[headline tag= »h2″ color= »color1″]Cas concret de défiscalisation Monument Historique[/headline]

François L. n’a ni le budget ni l’envie d’acheter un château qu’il devrait ouvrir à la visite pour bénéficier de telles conditions. En revanche, lors de son entretien avec un conseiller Jedefiscalise.com, nous lui proposons une des rares possibilités existantes dans un immeuble classé en ville, divisé en appartements. L’immeuble, en très mauvais état, sera entièrement restauré, sous le contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France, puis les appartements mis en location.

Les travaux seront alors entièrement déductibles de son revenu, dès l’année en cours, et pourront être ventilés sur un à trois ans au choix. Ayant différentes charges de par ailleurs, François L. ne souhaite pas un investissement trop important.

Aussi, nous portons notre choix sur un appartement d’une enveloppe totale de 350 K€. Sur ce montant, les travaux représentent 80%, soit 280 K€. Dès la première année, il imputera 158 K€ (soit le total de ses revenus imposés a 41%) de travaux sur son revenu global.

Son gain fiscal sera de 65 K€, plus 2 K€ de CSG, les travaux s’imputant en priorité sur ses revenus fonciers. Ramenant son impôt de 92 a 27 K€.

Il restera 280 – 158 = 122 K€ de travaux, qu’il passera sur l’année suivante. Ceux-ci génèreront à leur tour 50 K€ de réduction d’impôt et 2 K€ de gain de CSG.

Par ailleurs, en fonction de sa situation de trésorerie, de sa capacité d’épargne et de ses projets personnels nous travaillons sur les différents financements possibles (amortissable, In Fine, apport ou pas, durée), afin d’optimiser l’opération Monument Historique. En effet, une autre particularité de la loi Monument Historique est qu’elle permet de déduire de son revenu global non seulement la totalité des travaux mais aussi les intérêts d’emprunt, sans limitation.

[headline tag= »h2″ color= »color1″]Avantages de l’acquisition dans un programme Monument Historique pour Francois L.[/headline]

Auparavant François L. travaillait 112 jours par an pour le fisc, rien que pour la partie IRPP. Avec cet investissement Monument Historique il aura économisé sur deux ans 115 K€ d’impôt et 4 de CSG, soit 119 K€. Il va disposer ainsi d’un capital substantiel et pouvoir faire travailler cette trésorerie.

Cela lui permet aussi d’être moins dépendant des revenus de son travail, en cas de coup dur, sécurisant sa famille. Dans la mesure où les prêts sont couverts par une assurance et où l’opération est génératrice de revenus.

Et il se sera constitué un patrimoine tout à fait exceptionnel, remarquablement et intégralement restauré, dont il va tirer des loyers lui permettant d’améliorer sensiblement sa retraite et celle de son épouse, patrimoine parfaitement liquide à terme.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction

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Hugues de Tappie
hdetappie@jedefiscalise.com
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