Monument Historique : pour une défiscalisation 2014, c’est maintenant

Monument Historique : pour une défiscalisation 2014, c’est maintenant

Monument Historique : pour une défiscalisation 2014, c’est maintenant

La loi Monument Historique est le seul dispositif qui permet de défiscaliser sans aucun plafond.

Problème : ce type d’opération est rare, très rare même pour peu qu’il soit sécurisé, et souvent sur des budgets lourds. Et il est appelé à être de plus en plus rare.

Aussi, quand un nouveau programme Monument Historique sort, parfaitement sécurisé, avec des budgets entre 150 et 500 K€, dont 90% de travaux entièrement déductibles du revenu, il convient d’y regarder de plus près.

Rappel du principe de la défiscalisation Monument Historique

Un immeuble classé ou inscrit, généralement en ville, est vendu en copropriété à des investisseurs. Le plus souvent, ce sera pour le Monument Historique en question la seule chance de survie. Il fera alors l’objet d’une restauration complète, sous un contrôle très strict, suivie d’une mise en location. Cette démarche permet aux acquéreurs de déduire de leur revenu imposable la totalité des travaux, sans aucune limitation, sur un à trois ans, au choix.

Si ce dispositif est sans intérêt pour les contribuables imposés dans les tranches à 30% et en dessous, il devient extrêmement puissant, et à vrai dire sans limite, pour ceux qui ont un montant important dans les tranches imposées à 41% (couples déclarant plus de 143 K€ de revenu, et célibataires gagnant plus de 71 K€) et plus. Il sera alors possible de gommer entièrement ces tranches, et ce sur plusieurs années.

Cas pratiques avec le programme Monument Historique « Hospice Saint-Quirin » (67)

Monument-historique-selestat-hospice-st-quirin-jedefiscaliseMr et Mme D. ont un revenu imposable de 200 K€. Ils ont donc 57 K€ imposés à 41% chaque année. Soit 171 K€ sur trois ans.

Ils acquièrent le lot 12, pour un montant de 16 K€. Leur quote-part de travaux s’élèvera à 164 K€. Leur gain fiscal sera donc de 41% de ce montant, soit 67 K€, sur trois ans, dès cette année. Pour un investissement de 180 K€.

Mr et Mme T. ont un revenu imposable de 300 K€. Eux ont chaque année 157 K€ imposés à 41%.

Ils se portent sur le lot 32, dont le foncier s’élève à 30 K€. Leurs travaux seront de 232 K€. Là aussi leur gain fiscal sera de 41% des travaux, soit 95 K€, et ils l’étaleront sur deux ans. Pour un investissement de 262 K€.

Au-delà de 302 K€ de revenu (pour un couple), le gain fiscal passe à 45% des travaux, et peut aller jusqu’à 64,5% (49% de taux d’imposition plus 15,5% de CSG).

A ces gains fiscaux remarquables et  très rapides dûs aux travaux, s’ajoutent ceux liés aux intérêts d’emprunt. En effet la loi Monument Historique stipule, et elle seule permet cela, que les intérêts d’emprunt (murs et travaux) sont déductibles du revenu global. Ce qui, notamment dans le cas d’un financement In Fine, s’avère être un atout supplémentaire considérable.

Avantages pour un investisseur

– Possibilité de financer l’opération sans aucun apport.

– Création quasi immédiate d’une trésorerie importante, correspondant au gain fiscal.

– Grâce à cette trésorerie, possibilité de financer l’opération Monument Historique à coût 0 pendant plusieurs années, en cas de baisse de revenus.

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– Ou de rembourser un autre prêt dont les intérêts ne sont pas déductibles.

– En cas de prêt In Fine, possibilité de financer l’opération à coût 0 pendant toute la durée du prêt, si le capital nanti au départ est suffisant.

– Sécurité accrue, permettant de moins dépendre des revenus de son travail. L’assurance sur le prêt finance ce dernier en cas de coup de dur, et le foyer voit son patrimoine et les revenus de ce dernier augmenter.

– Revenus complémentaires pour sa retraite.

– Constitution d’un patrimoine exceptionnel (couvent du XIIIème, avec un cloître intérieur, entièrement restauré selon les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France, réhabilité en logements), pérenne, en coeur de ville, parfaitement liquide à terme.

– Echappant à tout plafond, un investissement Monument Historique peut parfaitement se cumuler avec d’autres opérations de défiscalisation en cours.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter !

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Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction

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Hugues de Tappie
hdetappie@jedefiscalise.com
2 Comments
  • Olivia
    Posted at 11:23h, 16 juin Répondre

    Merci pour cet excellent article, c’est très rare d’en lire sur la loi Monument Historique. D’ailleurs, le simple fait qu’elle ne concerne qu’une partie des français (ceux ayant une fiscalité très élevée) empêche le grand public d’y avoir accès.
    Etant donné la baisse des taux des crédits, j’aimerais avoir s’il est possible de souscrire à ce dispositif si l’on gagne 60k par an et que l’on est célibataire mais que l’on fait un prêt pour financer les travaux?

    • Hugues De Tappie
      Posted at 17:37h, 16 juin Répondre

      Olivia,
      L’idéal est d’atteindre la tranche à 41%, ce qui n’est pas votre cas. A défaut, on peut travailler sur la tranche à 30%, mais encore faut-il que ce soit sur un montant important. Si vous êtes salariée, vous avez 27 K€ dans la tranche à 30%. Ce n’est pas assez. Vous ne trouverez pas de MH dans lequel vous pourriez passer aussi peu de travaux par an, et en deça votre imposition est de 14%, générant un gain fiscal trop faible pour ce type d’investissement. Désolé.

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