Nouveau Monument Historique à Rochefort-sur-Mer, Charente-Maritime

A 30 km au sud de La Rochelle, Rochefort-sur-Mer fut créé par Louis XIV pour y édifier le plus grand et le plus bel arsenal maritime et militaire du royaume. L’Ancien Hôpital Royal de la Marine en est le joyau.

Nous avons le plaisir de vous présenter ce tout nouveau programme de restauration Monument Historique. Edifié au XVIIIème, il développe un plan en H autour d’une cour de 13 000 m². Au centre du corps principal, une chapelle en rotonde surplombe le péristyle d’entrée. Au deuxième étage, une galerie circulaire bordée de balustres permettait aux malades d’entendre la messe basse. Les colonnes de la chapelle soutiennent une coupole octogonale formant un dôme à pans coiffé d’une lanterne.

La première tranche du projet de restauration Monument Historique de l’Ancien Hôpital Royal de la Marine porte sur 71 logements, du T1 au T3. Une partie sera gérée en résidence de service.

Le ratio travaux sera de l’ordre de 85%, hors parkings et stationnements. Tous les logements seront éligibles à la loi Monument Historique. Certains d’entre eux verront leurs travaux répartis entre 65% de travaux Monument Historique et 35% de travaux Malraux. La quote-part régie par la loi Malraux donnant lieu à une réduction d’impôt de 30% de son montant de travaux. Les travaux Monument Historique étant quant à eux déductibles du revenu global.

En outre, et ce pour tous les lots, ce projet de restauration fera l’objet d’un « Parcours patrimonial » permettant l’exonération des droits de succession.

Exemples d’investissement dans l’Ancien Hôpital Royal de la Marine

1/ Mr et Mme C, deux parts et demi, ont un revenu imposable de 230 K€. Ils paient 64 K€ d’IR.

Ils se portent acquéreurs d’un T2, pour 50 K€ de foncier et 290 K€ de travaux. Soit un budget global de 340 K€ pour le logement, plus un stationnement à 15 K€.

Sur leurs 290 K€ de travaux, 65% sont éligibles à la loi Monument Historique, soit 189 K€. Et 35% à la loi Malraux, soit 101 K€ de travaux régis par la loi Malraux.

Chaque année, cf notre simulateur Monument Historique, ils ont 81 K€ de revenus imposés à 41%. Aussi, ils passeront leurs travaux sur trois ans : 2022, 2023 et 2024, soit 63 K€ de travaux MH par an. De la sorte leurs travaux MH seront déductibles d’un revenu entièrement imposé à 41%, avec donc un gain fiscal de 189 x 41% = 77,5 K€.

Leurs 101 K€ de travaux Malraux génèreront pour leur part une réduction d’impôt de 30%. Soit 101 x 30% = 30,3 K€. Ils auraient aussi pu passer leurs travaux Malraux sur une période plus courte que les travaux MH.

Leur gain fiscal sera donc de 77,5 + 30,3 = 107,8 K€. Pour un investissement total de 355 K€.

2/ Mr et Mme G, deux parts et demi, ont un revenu imposable de 350 K€. Ils paient 114,5 K€ d’IR.

Ils font l’acquisition d’un T3, pour 65 K€ de foncier et 435 K€ de travaux. Soit un budget global de 500 K€, plus 60 K€ pour deux parkings souterrains à construire.

La décomposition de leur revenu imposable nous indique qu’ils ont chaque année 29 K€ imposés à 45% et 172 K€ imposés à 41%. Soit 201 K€ de leurs revenus très fortement imposés chaque année.

Ils vont donc passer 201 K€ de travaux en 2022, le même montant en 2023, et il leur restera 33 K€ de travaux à passer en 2024.

Leur gain fiscal sera ainsi de :

[(29 x 45%) x 2] + [(172 x 41%) x 2] + (29 x 45%) + [(33 – 29) x 41%] = 182 K€, pour un investissement total de 560 K€.

Il est à noter que si nos investisseurs avaient eu des revenus fonciers, leur gain eut encore été augmenté. En effet, les travaux Monument Historique viennent effacer les revenus fonciers imposables, et donc, non seulement l’impôt afférent, mais aussi les cotisations sociales. Avec de plus, pour ceux disposant de revenus fonciers importants, la possibilité de déclarer tout ou partie des travaux MH en Déficit Foncier usuel, afin de générer alors un déficit foncier reportable.

En conclusion

Rares sont les opportunités de défiscaliser, sans aucun plafond, grâce à des programmes de restauration Monument Historique. Plus rares encore avec un ratio travaux de 85%.

Aussi, lorsqu’il s’agit d’un ensemble aussi majestueux, en centre-ville, cela devient une vraie singularité. Et ce dans une région particulièrement dynamique et un environnement privilégié.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction